Kombi Bozulursa Ev Sahibi Mi Yaptırır Kiracı Mı?

Konut kiralarında en sık tartışma konusu olan sorulardan biri şudur: Kombi bozulursa ev sahibi mi yaptırır kiracı mı? Özellikle kış aylarında yaşanan arızalar, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Kiracı ısınma ihtiyacının aciliyetine dayanarak masrafın hemen karşılanmasını isterken, ev sahibi arızanın sebebini sorgular. Bu noktada belirleyici olan husus, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenen sorumluluk paylaşımıdır. Kanun, kiralananın olağan kullanımı için gereken giderlerle, demirbaş niteliğindeki esaslı onarımları birbirinden ayırır. Uygulamada sorun, arızanın hangi kategoriye girdiğinin doğru tespit edilmemesinden kaynaklanır. Bu makalede, kombi arızalarında tarafların sorumluluk sınırlarını, Yargıtay’ın dikkat ettiği ölçütleri ve uygulamada yapılan hataları ayrıntılı biçimde ele alacağız.

Yasal Olarak Kombi Arızasını Kim Öder? (TBK Madde 317)

Türk Borçlar Kanunu m.317 ve devamı hükümlerine göre kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve olağan kullanım giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Buna karşılık kiraya veren, kiralananı sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli halde bulundurmak zorundadır. Bu ayrım, kombi arızalarında sorumluluğun temelini oluşturur.

Kombi, genellikle konutun demirbaşı olarak kabul edilir. Demirbaş; taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olan ve sökülüp götürülmesi hayatın olağan akışına aykırı bulunan eşyalardır. Kombi, tesisatla bağlantılı olduğu ve konutun ısınma sistemini oluşturduğu için bu kapsamda değerlendirilir. Bu nedenle cihazın ekonomik ömrünü doldurması, ana parçalarının yıpranması veya teknik arıza nedeniyle çalışamaz hale gelmesi durumunda onarım ya da değişim masrafı kural olarak ev sahibine aittir.

Ancak kanun, kiracının kusurundan kaynaklanan zararları istisna tutar. Eğer arıza hatalı kullanım sonucu doğmuşsa, bu durumda sorumluluk kiracıya geçer. Yargıtay kararlarında özellikle arızanın sebebinin teknik raporla belirlenmesi gerektiği vurgulanır. Sadece “kiracı kullanıyordu” gerekçesi yeterli görülmez. Arızanın niteliği, cihazın yaşı ve bakım geçmişi birlikte değerlendirilir.

Uygulamada taraflar çoğu zaman sözleşmeye “tüm giderler kiracıya aittir” şeklinde genel hükümler koymaktadır. Ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler geçersiz sayılabilir. Bu nedenle sorumluluk belirlenirken sadece sözleşmeye değil, kanuni çerçeveye de bakılmalıdır.

En Büyük Tartışma: Kombi Arızasını Ev Sahibi mi Kiracı mı Öder?

Kombi arızalarında uyuşmazlık çoğunlukla arızanın niteliği üzerinde yoğunlaşır. Basit bir bakım eksikliği ile cihazın ana kartının yanması aynı hukuki sonucu doğurmaz. Bu başlık altında üç temel ayrım yapılmalıdır: periyodik bakım, parça değişimi ve kullanıcı hatası.

Yargıtay uygulamasında, küçük bakım giderleri kiracıya; esaslı ve yapısal onarımlar ise kiraya verene yüklenir. Arıza, cihazın olağan yıpranması sonucu ortaya çıkmışsa ev sahibi sorumludur. Ancak kombinin su basıncının bilinçli olarak düşük bırakılması, donmaya karşı önlem alınmaması veya yetkisiz müdahale gibi durumlar kiracının kusuru sayılabilir.

Tarafların en sık yaptığı hata, arıza tespiti yapılmadan masraf paylaşımına karar vermeleridir. Yetkili servis raporu olmadan hareket edilmesi, ileride açılacak davalarda ispat sorununa yol açar. Ayrıca kiracının tek taraflı olarak masrafı kiradan düşmesi, usule uygun bildirim yapılmamışsa kira borcunun eksik ödenmesi sonucunu doğurabilir.

1. Kombi Bakımı Kime Ait? (Periyodik Bakım)

Kombinin yıllık bakımı, filtre temizliği ve genel kontrol işlemleri işletme gideri sayılır. Bu tür giderler, kiralananın günlük kullanımına ilişkin olduğu için kiracı tarafından karşılanmalıdır. Petek temizliği de genellikle aynı kapsamda değerlendirilir.

Periyodik bakım yaptırılmaması, ileride ortaya çıkan büyük arızalarda kusur tartışmasına yol açabilir. Mahkemeler, cihazın düzenli bakım görüp görmediğini inceler. Bakım faturalarının saklanması, olası bir uyuşmazlıkta kiracının lehine delil oluşturur.

2. Kombi Arızasını Kim Öder? (Parça Değişimi ve Tamir)

Arıza, cihazın ana parçalarının yıpranması veya teknik ömrünü tamamlaması nedeniyle ortaya çıkmışsa bu demirbaş onarımıdır. Örneğin eşanjör delinmesi, ana kart yanması veya cihazın tamamen çalışamaz hale gelmesi gibi durumlarda masraf ev sahibine aittir.

2026 yılı itibarıyla kombi ana kart değişim bedelleri ortalama 8.000 TL – 15.000 TL arasında değişmektedir. Komple kombi değişimi ise marka ve kapasiteye göre 30.000 TL – 60.000 TL bandına çıkabilmektedir. Bu tür yüksek tutarlı giderler, kiracının olağan kullanım sorumluluğu kapsamında değerlendirilmez.

Kiracıyım Kombi Bozuldu, Ne Yapmalıyım?

Kombi arızası durumunda ilk yapılması gereken, arızayı yazılı olarak ev sahibine bildirmektir. WhatsApp mesajı, SMS veya noter ihtarnamesi delil niteliği taşır. Bildirim yapılmadan doğrudan tamir yaptırmak ve bedeli kiradan kesmek risklidir.

Kiraya verene makul bir süre tanınmalıdır. Özellikle kış aylarında ısınma ihtiyacı acil olduğundan bu süre kısa tutulabilir. Süre sonunda onarım yapılmazsa kiracı, zorunlu tamiri yaptırarak masrafı kira bedelinden mahsup edebilir. Ancak faturanın yetkili servisten alınması ve ödemenin belgelenmesi gerekir.

Uygulamada sık yapılan hata, sözlü görüşmelerle yetinmektir. Yazılı bildirim olmadan yapılan masraflar, ileride kira borcunun eksik ödendiği iddiasına neden olabilir. Bu da tahliye davası riskini beraberinde getirir.

Örnek İhtar Metni

… NOTERLİĞİ’NE

İHTAR EDEN: (Kiracının adı, soyadı, adresi)

MUHATAP: (Ev sahibinin adı, soyadı, adresi)

KONU: Kiralananda bulunan kombinin arızası hakkında bildirim ve onarım talebi.

AÇIKLAMALAR: Kiracısı bulunduğum … adresindeki taşınmazda yer alan kombi … tarihinde arızalanmıştır. Arıza nedeniyle konut ısınma ihtiyacını karşılayamamaktadır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca demirbaş niteliğindeki bu arızanın tarafınızca giderilmesi gerekmektedir.

İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 gün içinde onarımın sağlanmaması halinde tamirat tarafımca yaptırılacak ve bedeli kira alacağından mahsup edilecektir.

Saygılarımla.

Tarih – İmza

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiralık evde bozulan kombiyi kim yaptırır?

Arıza demirbaş niteliğindeyse ve kullanıcı hatası yoksa ev sahibi yaptırır.

Kombi bakımını kim yaptırmak zorundadır?

Yıllık bakım ve temizlik giderleri kiracıya aittir.

Kiracı masrafı kiradan kesebilir mi?

Yazılı bildirim ve makul süre şartı yerine getirilmişse, zorunlu onarım bedeli kira bedelinden mahsup edilebilir.

Sözleşmede tüm masraflar kiracıya ait yazıyorsa ne olur?

Kanuna aykırı genel hükümler geçersiz sayılabilir; somut olay değerlendirilir.

Kombi tamamen değişirse bedeli kim öder?

Cihaz ekonomik ömrünü doldurmuşsa değişim bedeli kiraya verene aittir.