Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira bedelinin tespiti davasının ikame edilebilmesi, öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığına tabidir. Bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmış olması bir zorunluluk teşkil etmemekle birlikte, sözlü bir kira akdi de davanın hukuki temelini oluşturabilir. Ancak, hukuken muteber bir kira ilişkisi tesis edilmeksizin, yalnızca fiili kullanıma dayanılarak bu davanın açılması mümkün değildir.

Davanın kabulü için aranan ikinci temel şart ise, davayı açmakta hukuki yararın mevcut olmasıdır. Hukuki yarar, davacının güncel bir menfaatinin ihlal tehlikesi altında bulunması veya kira bedelinin mahkemece belirlenmesinde korunmaya değer bir çıkarının olması şeklinde tanımlanır. Örneğin, sözleşmede artış şartı bulunmasına rağmen oranın muğlak olması veya tarafların yeni dönem kira bedeli üzerinde mutabakat sağlayamamaları, hukuki yararın varlığını kanıtlayan tipik durumlardır. Hukuki yarar yokluğu, davanın usulden reddine sebebiyet verecektir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira bedelinin tespiti davası açma hakkı, kira sözleşmesinin her iki tarafına da tanınmış bir haktır. Kiraya veren (mülk sahibi), mevcut kira bedelinin emsallerine nazaran düşük kaldığı ve hakkaniyete aykırı bir durum oluşturduğu iddiasıyla bedelin artırılması amacıyla tespit davası açabilir. Aynı şekilde kiracı da, ödenmekte olan bedelin piyasa koşullarına göre fahiş olduğu veya ekonomik koşullardaki değişiklikler nedeniyle bedelin indirilmesi gerektiği gerekçesiyle tespit talep etme hakkına sahiptir.

Taşınmazın mülkiyet yapısı, dava açma yetkisi (aktif husumet ehliyeti) bakımından önem arz eder. Şayet taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, paydaşlardan her biri, diğer paydaşların rızasına ihtiyaç duymaksızın, yalnızca kendi payına düşen oran nispetinde kira bedelinin tespitini talep edebilir. Ancak, taşınmaz elbirliği mülkiyetine (iştirak hâlinde mülkiyet) konu ise, kural olarak tüm ortakların davayı birlikte açması veya bir ortağın açtığı davaya diğer mirasçıların sonradan icazet (muvafakat) vermesi zorunludur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın parasal değerine veya tarafların sıfatına (tacir olup olmadıklarına) bakılmaksızın, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, kira tespitinde de Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevi kamu düzenine ilişkindir ve bu husus mahkemece re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır.

Yetkili mahkeme ise HMK’nın genel ve özel yetki kurallarına göre tayin edilir. Genel yetki kuralı uyarınca dava, davalının (kiracı veya kiraya veren) yerleşim yeri (ikametgâhı) mahkemesinde açılabilir. Buna ek olarak, kira sözleşmeleri için tanınan özel yetki kuralı gereğince dava, sözleşmenin ifa edildiği yer, yani taşınmazın bulunduğu (gayrimenkulün bulunduğu) yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de açılabilir. Davacı, bu iki yer mahkemesinden birini seçme hakkına sahiptir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Açma Süreleri ve Zamanlaması

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin yürürlükte olduğu her zaman açılabilen bir dava değildir; kanunla belirlenmiş belirli süre ve koşullara bağlıdır. Taraflar arasında yeni kira döneminde uygulanacak artış oranına dair bir anlaşma mevcutsa, bu anlaşma, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/1 uyarınca, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Bu durumda geçerli bir artış hükmü olduğundan, tespit davası açılamaz.

Ancak, taraflar arasında yeni dönem kira bedeline ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedelinin tespiti davası açma hakkı doğar. Bu durumda hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek, bir önceki yılın TÜFE değişim oranını (kanuni üst sınırı) geçmemek şartıyla yeni kira bedelini belirler (TBK m. 344/2). Dava, kural olarak yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığı, kararın uygulanma tarihini doğrudan etkileyecektir.

Beş Yıllık Sürenin Dolması Halinde Kira Tespiti

Kira tespit davalarında en önemli hukuki dönemeç, beş yıllık sürenin tamamlanmasıdır. Taraflar arasında bir artış anlaşması yapılmış olup olmadığına bakılmaksızın, kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ise veya beş yıldan sonra yenilenmişse (örneğin 1+1+1+1+1 yıllık uzamalarla), bu beşinci yılın sonundan itibaren açılacak tespit davalarında farklı bir hukuki rejim devreye girer.

TBK m. 344/3 uyarınca, beş yıllık süre dolduğunda, mahkeme artık TÜFE artış oranıyla bağlı kalmaz. Bu durumda hâkim, tüketici fiyat endeksindeki değişimi, kiralananın mevcut durumunu ve en önemlisi emsal kira bedellerini dikkate alarak “hakkaniyete uygun” bir biçimde yeni kira bedelini serbestçe takdir eder. Bu hüküm, uzun süreli kiracılık nedeniyle rayiç bedelin çok altında kalan kiraların, piyasa koşullarına yaklaştırılması amacını taşır. Bu dava, her beş yıllık periyodun sonunda tekrar ikame edilebilir.

Yeni Kira Bedelinin Belirlenme Esasları (Hak ve Nesafet)

Yeni kira bedelinin, özellikle beş yıllık süre dolduktan sonra belirlenmesinde, mahkeme “hak ve nesafet” (hakkaniyet) ilkesine göre hareket etmekle yükümlüdür. Yargıtay’ın bu konudaki müstakar içtihatları ve 18.11.1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, hâkim rayiç bedel tespiti için detaylı bir araştırma yapmak zorundadır. Bu belirleme, hâkimin şahsi kanaatiyle değil, somut verilere dayalı olarak yapılır.

Mahkeme bu süreçte aşağıdaki adımları izler:

• Tarafların dosyaya sunduğu emsal kira sözleşmeleri incelenir.
• Mahkemece re’sen emsal araştırması yapılır ve taşınmazın bulunduğu bölgeden benzer nitelikteki gayrimenkullerin kira bedelleri celbedilir.
• Taşınmazda bilirkişi incelemesi (keşif) yapılır.
• Bilirkişi heyeti; taşınmazın konumu, alanı, yaşı, fiziki durumu, kullanım amacı ve kira bedeline etki eden diğer tüm objektif faktörleri emsallerle karşılaştırarak bir rapor hazırlar.
• Raporda, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği muhtemel (brüt ve net) kira bedeli saptanır.

Hâkim, bu raporda belirtilen rayiç bedeli esas alır ancak bu bedele doğrudan hükmetmez. Kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek (eski kiracılık indirimi), bu bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapılır ve yeni kira bedeli bu suretle takdir edilir.

Tespit Edilen Kira Bedelinin Geçerlilik Başlangıcı

Mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı hukuken bağlayacağı ve uygulanacağı, davanın açılma zamanlamasına ve yapılan usuli işlemlere bağlıdır. Bu kritik husus, TBK’nın 345. maddesinde net bir şekilde düzenlenmiştir. Tespit edilen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için şu koşullardan birinin mutlaka gerçekleşmiş olması gerekir:

1. Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması.
2. Davanın bu sürede açılmaması halinde, kiraya verenin yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunmuş olması. Eğer bu ihtarname kiracıya tebliğ edilmişse, yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak dava neticesinde belirlenen bedel, yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bu iki durum dışında, eğer kira sözleşmesinde “yeni kira döneminde kiranın artırılacağına” dair açık bir hüküm varsa, bu durumda ihtarnameye veya 30 günlük süreye riayet edilmese dahi, yeni kira dönemi içinde açılan davanın kararı o dönemin başından itibaren uygulanır. Bu şartlar sağlanmazsa, tespit edilen bedel bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.