Günlük Kiralık Ev (Airbnb) Cezası

Gayrimenkul piyasasında son yılların en popüler gelir kapılarından biri olan kısa süreli konaklama sektörü, 2026 yılı itibarıyla devletin sıkı denetim ağına girmiş durumdadır. Evini ek gelir elde etmek amacıyla turistlere veya yerli ziyaretçilere açan mülk sahipleri, yasal mevzuatı tam olarak kavramadıklarında telafisi güç mali yıkımlarla karşılaşmaktadır. Günümüzde kulaktan dolma bilgilerle hareket edip sisteme kayıt olmayan vatandaşlarımız için Günlük Kiralık Ev (Airbnb) Cezası riski her an kapıdadır. Uygulamada birçok ev sahibi, mülkiyet hakkının kendisine sınırsız bir kiralama özgürlüğü sunduğunu zanneder. Oysa ki 7464 sayılı Kanun ile getirilen yeni kurallar, bu faaliyeti basit bir kira ilişkisi olmaktan çıkarıp sıkı şekil şartlarına bağlanan ticari bir operasyona dönüştürmüştür. Yüz binlerce lirayı bulan idari para cezalarından ve komşularla yaşanacak adli süreçlerden korunmak için, konunun hukuki temellerini ve mahkeme pratiklerini bilmek artık bir zorunluluktur.

Günlük Kiralık Ev (Airbnb) Cezaları ve Yaptırımlar

2026 yılına yönelik yapılan yasal güncellemeler, kısa süreli konaklama sektöründeki kayıt dışılığı bitirmek amacıyla son derece ağır ve kademeli bir yaptırım sistemi öngörmektedir. Turizm amaçlı izin belgesi almadan evini 100 günden kısa süreliğine kiraya veren mülk sahiplerine, tespit edilen her bir konut için ilk aşamada 100.000 TL idari para cezası kesilmektedir. Kolluk kuvvetleri veya denetmenler bu cezayı kestikten sonra, mülk sahibine faaliyetini yasal zemine taşıyabilmesi ve gerekli belgeleri alabilmesi için 15 günlük bir mühlet tanır.

Deneyimlerimize göre müvekkillerin en büyük hatası, bu ilk cezayı ödedikten sonra faaliyetlerine aynı şekilde devam edebileceklerini düşünmeleridir. Verilen 15 günlük yasal süre sonunda izin belgesi alınmadan kiralama faaliyetine devam edildiği tespit edilirse, devlet bu kez 500.000 TL tutarında ikinci bir ceza tebliğ eder. Eğer bir 15 gün daha yükümlülükler yerine getirilmez ve inatla belgesiz kiralamaya devam edilirse, kesilecek son ceza 1.000.000 TL gibi astronomik bir rakama ulaşır. Ayrıca bu noktada idare, ilgili konutun kapısını mühürleyerek faaliyeti fiilen durdurma yetkisine sahiptir.

Yaptırımlar sadece mülk sahibi ile sınırlı kalmamaktadır. Bir evi uzun dönemli standart bir kontratla kiralayıp, mal sahibinin yazılı onayı ve haberi olmadan bu evi günlük olarak platformlar üzerinden başkalarına kiralayan (alt kiralama yapan) kiracılar da aynı şekilde 100.000 TL idari para cezası ile cezalandırılır. Sistemin dijital ayağında ise, izin belgesi olmayan yasa dışı ilanları kendi sistemlerinden 24 saat içinde kaldırmayan aracı platformlara (Airbnb vb.) ilan başına 100.000 TL ceza uygulanarak kaçak yayınların önü kesilmektedir. Ek olarak, konaklayan kişilerin kimliklerinin emniyet birimlerine bildirilmemesi (Kimlik Bildirim Sistemi zorunluluğu) kamu güvenliğini tehlikeye attığı için ayrı bir suç teşkil eder ve bağımsız para cezalarına tabi tutulur.

Airbnb İzin Belgesi Nasıl Alınır ve Şartları Nelerdir?

Devletin yaptırımlarından korunmanın tek yasal yolu, faaliyete başlamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi” almaktır. Yasal düzenlemelere göre, bir konutun 100 gün ve daha kısa sürelerle kiralanması, amacın tatil veya iş ziyareti olmasına bakılmaksızın bu izne tabidir. Başvuru süreçleri bürokrasiden arındırılarak e-Devlet kapısı üzerinden yapılabilir hale getirilmiş olup, incelemeler genellikle 30 gün içinde sonuçlandırılmaktadır. Onay alındıktan sonra, bakanlık tarafından standartları belirlenen resmi bir plaketin, kiralanan dairenin giriş kapısına dışarıdan rahatlıkla görülecek şekilde asılması kanuni bir zorunluluktur.

Ancak uygulamada mülk sahiplerinin karşılaştığı en büyük hukuki engel başvuru ekranında değil, kendi apartmanlarının içinde yatmaktadır. Kanun koyucu, apartman düzenini ve güvenliğini korumak adına çok katı bir şart getirmiştir: İzin belgesi alabilmek için, o binada bulunan tüm kat maliklerinin (daire sahiplerinin) oy birliği ile bu faaliyete izin verdiğini gösteren yazılı ve imzalı bir belgenin dosyaya sunulması şarttır. Yani 40 daireli bir binada 39 kişi onay verse bile, tek bir komşunun itirazı bu belgeyi almanızı ve yasal olarak kısa dönemli kiralama yapmanızı kesin olarak engeller.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları da bu konuda son derece nettir. Bir apartmanın yönetim planında (tapuda kayıtlı olan ve binanın anayasası sayılan belge) “mesken” yani yaşama alanı olarak geçen yerlerin, diğer kat maliklerinin rızası hilafına (aksine) ticari bir işletme gibi pansiyon veya günlük kiralık ev olarak kullanılması mülkiyet hakkının kötüye kullanılması sayılır. Site veya apartman yönetimleri, yasal izin belgeniz dahi olsa, yönetim planına aykırılık gerekçesiyle tahliye ve men davaları açarak faaliyeti sonlandırabilirler. Bu nedenle, belge sürecine girmeden önce komşuluk hukukunu gözetmek ve tüm maliklerden yazılı muvafakat (onay) almak atılacak en kritik hukuki adımdır.

Airbnb İçin Yasal Mevzuat ve Vergi Yükümlülükleri (2026)

Türkiye’de doğrudan dijital kiralama platformlarının adını taşıyan özel bir yasa bulunmasa da, bu faaliyet 7464 sayılı Kanun, Gelir Vergisi Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gibi temel hukuki metinlerin sıkı denetimi altındadır. Uygulamada ev sahipleri, elde ettikleri gelirin doğrudan kendi banka hesaplarına yatmasını yeterli görerek maliyetin vergi boyutunu ihmal etmektedir. Oysa Gelir Vergisi Kanunu, 100 günden kısa süreli ve sirkülasyonu yüksek olan bu kiralamaları basit bir “kira geliri” (Gayrimenkul Sermaye İradı) olarak değil, doğrudan “ticari kazanç” olarak sınıflandırır ve buna göre vergilendirir.

Ticari kazanç sınıfına giren bu işlemler için mülk sahibinin fatura kesmesi yasal bir zorunluluktur. Kiralama hizmetinin gerçekleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde müşteriye (konaklayana) Vergi Usul Kanununda belirtilen şartlara uygun bir fatura düzenlenmelidir. Elde edilen ticari gelirin miktarına göre %15 ile %40 arasında değişen oranlarda gelir vergisi doğar ve bu vergi yıllık beyanname ile Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde devlete ödenir. Sadece gelir vergisi de yeterli değildir; izin belgesi sahibi işletmecilerin konaklama tutarı üzerinden %2 oranında konaklama vergisi ile ayrıca turizm payı beyan edip ödemeleri zorunludur.

Gelirlerini maliyeden gizleyen, eksik beyan eden veya şirket kurmadan kayıt dışı fatura kesmeyen ev sahipleri ağır yaptırımlarla karşılaşır. Vergi denetmenleri tarafından tespit yapıldığında, ödenmeyen verginin ana parasıyla birlikte, bu tutarın %50’si ile %100’ü oranında değişen “vergi ziyaı cezası” (vergi kaybı cezası) kesilir ve geçen süre için yüksek gecikme faizleri işletilir. Birden fazla konutu bulunan veya yüksek ciro elde eden mülk sahiplerinin, mali süreçleri şeffaf yürütebilmek ve fatura kesebilmek adına mutlaka bir şahıs veya sermaye şirketi kurmaları hukuki güvenlikleri için kuvvetle tavsiye edilmektedir.

İdari Para Cezasına Karşı İtiraz Dilekçesi Örneği

Kolluk kuvvetleri veya turizm müdürlüğü personeli tarafından yapılan denetimlerde zaman zaman hatalı ve haksız cezai işlemler uygulanabilmektedir. Örneğin, evinizi bir öğrenciye veya memura kesintisiz olarak 120 günlüğüne kiraladığınızı varsayalım. Kanuna göre 100 günü aşan kiralamalar turizm amaçlı kiralama kısıtlamalarına tabi değildir ve özel bir izin belgesi gerektirmez. Ancak denetim esnasında bu durum kolluk kuvvetlerince “günlük kiralık ev” olarak yanlış yorumlanıp tarafınıza 100.000 TL idari para cezası kesilmiş olabilir.

Böyle haksız bir idari ceza ile karşılaştığınızda, yaptırım kararının size tebliğ (resmi makamlarca teslim) edildiği tarihten itibaren en geç 15 gün içerisinde ilgili Sulh Ceza Hakimliğine yazılı olarak itiraz etme hakkınız bulunmaktadır. İtiraz dilekçenize, kiracınızla aranızda imzaladığınız uzun dönemli kira kontratını, aylık ödeme dekontlarını ve varsa aidat faturalarını eklemeniz davanın lehinize sonuçlanması için kritik bir zorunluluktur. Hak düşürücü süre olan 15 günü kaçırmanız halinde ceza yasal olarak kesinleşir ve itiraz hakkınızı tamamen kaybedersiniz. Kendi hukuki durumunuza göre uyarlayabileceğiniz taslak bir dilekçe aşağıda sunulmuştur.

NÖBETÇİ SULH CEZA HAKİMLİĞİNE

İTİRAZ EDEN: (Adınız Soyadınız, T.C. Kimlik Numaranız, Açık Adresiniz) İTİRAZA KONU TUTANAK: (Kültür ve Turizm Müdürlüğü veya Valilik Ceza Tutanağının Numarası ve Tarihi) TEBELLÜĞ TARİHİ: (Cezanın size e-Devlet veya posta yoluyla ulaştığı net tarih) KONU: …/…/2026 tarihli karar ile 7464 sayılı Kanun kapsamında şahsıma kesilen 100.000 TL tutarındaki idari para cezasının haksız ve hukuka aykırı olması sebebiyle tüm sonuçlarıyla birlikte iptali talebidir.

AÇIKLAMALAR: 1- Malik (sahibi) bulunduğum … adresindeki konutumda yapılan idari denetim neticesinde, tarafımın “izin belgesi olmaksızın 100 günden kısa süreli turizm amaçlı kiralama yaptığı” iddia edilerek haksız yere idari yaptırım kararı düzenlenmiştir. 2- Söz konusu ceza işlemi maddi gerçeğe ve yasaya açıkça aykırıdır. Zira konutta bulunan kiracım …, taşınmazı günlük veya haftalık olarak değil; ekte sunduğum yazılı kira sözleşmesinden de net bir şekilde anlaşılacağı üzere 6 ay (180 gün) süreyle uzun dönem barınma amacıyla kiralamıştır. Kanunun aradığı 100 günlük sınır fazlasıyla aşılmış olup, ticari veya turizm amaçlı bir faaliyetim kesinlikle bulunmamaktadır. 3- Denetim esnasında kiracımın sunduğu kontrat memurlar tarafından dikkate alınmamış ve eksik inceleme ile fahiş ceza tanzim edilmiştir. Ekteki banka dekontları, ikametgah kayıtları ve sözleşme, iddiaları tamamen çürütmektedir.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda detaylarıyla arz ve izah ettiğim nedenlerle; usul ve yasaya aykırı olarak düzenlenen 100.000 TL tutarındaki idari para cezası yaptırım kararının tamamen iptaline karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. (Tarih) İmza Ad Soyad

Sıkça Sorulan Sorular

Airbnb yapmak Türkiye’de tamamen yasaklandı mı?

Hayır, faaliyet tamamen yasaklanmamıştır. Platform Türkiye’de yasal olarak faaliyetine devam etmektedir. Sadece 100 günden kısa süreli tüm kiralamalar, Kültür ve Turizm Bakanlığından “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi” alınması şartına bağlanarak denetim ve disiplin altına alınmıştır.

Binadaki bir komşum izin vermezse yine de belge alabilir miyim?

Hukuken alamazsınız. İlgili kanun, izin belgesi başvurularında binadaki tüm kat maliklerinin (daire sahiplerinin) istisnasız olarak “oy birliği” ile alınmış yazılı onayını kesin bir ön şart olarak aramaktadır.

İzinsiz kiralamanın 2026 yılındaki cezası tam olarak nedir?

İlk tespitte konut başına doğrudan 100.000 TL idari para cezası kesilir ve belge almanız için size 15 gün mühlet verilir. Belge almadan faaliyete devam ederseniz bu ceza kademeli olarak önce 500.000 TL’ye, inat etmeniz durumunda ardından 1.000.000 TL’ye kadar yükseltilir ve konutunuz fiziken mühürlenebilir.

Kazancım üzerinden devlete hangi vergileri ödemek zorundayım?

100 günden kısa süreli kiralamalar ticari kazanç sayıldığı için müşteriye fatura kesmek, elde edilen kazanca göre %15 ile %40 arası gelir vergisi ödemek ve ek olarak %2 oranında konaklama vergisi vermek zorundasınız.