Alt Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira hukukunda alt kira sözleşmesi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının, kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye tekrar kiraya vermesiyle kurulan ikinci bir sözleşmedir. Bu ilişkide kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir kira sözleşmesi bulunmaz; alt kiracı, hakkını asıl kira sözleşmesinden türeyen ve kiracının tasarrufuna dayanan bir hukuki zeminde kullanır. Alt kira, bağımsız bir kira ilişkisi gibi görünmekle birlikte, kapsam ve süresi bakımından asıl kira sözleşmesiyle sıkı sıkıya bağlıdır. Bu nedenle alt kira sözleşmesinin varlığı ve geçerliliği, büyük ölçüde asıl kira sözleşmesinin devamına ve şartlarına bağlı olarak değerlendirilir.

Alt Kira Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı (TBK m. 322)

Alt kira kurumunun temel hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesidir. Anılan hükme göre kiracı, kiralananı kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kiraya verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananın üçüncü kişiye kiraya verilmesi ya da kullanım hakkının devri mümkün değildir. Bu düzenleme, kiracının alt kira yapma serbestisini geniş ölçüde tanırken, kiraya vereni de özellikle konut ve işyeri kiralarında koruma amacını taşır. Öte yandan hüküm, alt kiracının kiralananı sözleşmede belirlenen çerçevenin dışında kullanması halinde, kiracının kiraya verene karşı sorumluluğunu açıkça vurgular ve kiraya verene, kiracısına karşı sahip olduğu haklarını doğrudan alt kiracıya karşı da kullanabilme imkânı tanır.

Alt Kira Sözleşmesi Yapılabilmesinin Şartları

Geçerli bir alt kira sözleşmesinin kurulabilmesi için hem kanundan hem de asıl kira sözleşmesinden kaynaklanan bazı şartların sağlanması gerekir. Öncelikle alt kiracının kiralanan üzerindeki hakkı, her zaman kiraya veren ile kiracı arasındaki asıl kira sözleşmesine bağlıdır; alt kiracı bu sözleşmede öngörülen kullanım sınırlarını aşamaz ve kiracıya tanınandan daha geniş bir kullanım yetkisine sahip olamaz. Asıl kira sözleşmesinin süresinden daha uzun bir süre için düzenlenen alt kira, kiraya verenin menfaatleri ve sözleşmenin bağlılık ilkesi bakımından uygun görülmez; zira alt kiracının kullanım hakkı, asıl kira süresi ile kendiliğinden sınırlıdır. Ayrıca TBK m. 322 hükmü kiracı lehine emredici niteliktedir; kanunda öngörülen şartlar dışında kiracı aleyhine ağırlaştırıcı hükümler getirilemez. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası, geçerlilik şartı niteliği taşımakta olup, yazılı rıza olmaksızın kurulan alt kira sözleşmeleri kiraya veren bakımından hüküm ifade etmeyecektir.

Alt Kirada Taraflar Arasındaki Hukuki İlişkiler

Alt kira ilişkisi kurulduğunda hukuki yapı adeta bir zincir görünümü alır. Zincirin ilk halkasını kiraya veren ile kiracı arasındaki asıl kira sözleşmesi, ikinci halkasını ise kiracının artık “kiralayan” sıfatıyla alt kiracı ile yaptığı alt kira sözleşmesi oluşturur. Bu çerçevede alt kiracının muhatabı, doğrudan kiraya veren değil, kendisine kiralananı kısmen veya tamamen tahsis eden asıl kiracıdır. Kiracı, alt kira ilişkisi kapsamında kiralananı alt kiracıya sözleşmeye uygun şekilde teslim etmekle; alt kiracı ise kira bedelini doğrudan kiraya verene değil, kendisine kiralayan sıfatıyla hareket eden kiracıya ödemekle yükümlüdür. Alt kira, kural olarak genel kira hükümlerine tabi olduğundan, kiracı ile alt kiracı arasındaki uyuşmazlıklar da kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler çerçevesinde çözümlenir. Kiracı, alt kiracıya karşı edimlerini yerine getirmediğinde, örneğin kiralananı hiç teslim etmediğinde veya ayıplı şekilde kullanımına izin verdiğinde, bu durumdan doğan sorumluluk kiracı–alt kiracı ilişkisi içinde değerlendirilir.

Kiraya Veren ile Alt Kiracı Arasındaki İlişkinin Sınırları

Alt kira sözleşmesi, kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşmesel bağ kurmaz. Bu nedenle alt kiracının kiralananın teslimini veya kiralanana ilişkin diğer edimleri doğrudan kiraya verenden talep etme imkânı bulunmamaktadır. Kiraya veren, kira sözleşmesi bakımından muhatap olarak her hâlükârda kiracıyı görür; kira bedelini kiracıdan ister ve sözleşmeye aykırı kullanıma ilişkin şikâyetlerini de ilk etapta kiracıya yöneltir. Bununla birlikte TBK m. 322 uyarınca kiraya verene tanınan yetkiler çerçevesinde, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı halinde kiraya veren, sahip olduğu bazı hakları alt kiracıya karşı doğrudan ileri sürebilir. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle hapis hakkını, kiralanana kiracı veya alt kiracı tarafından getirilen eşyalar üzerinde kullanarak alacağını güvence altına alabilir. Böylece kanun koyucu, kiraya verenin menfaatlerini korurken, alt kiracının da kiralananı fiilen kullanan kişi olmasını dikkate alan dengeli bir sistem öngörmüştür.

Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Alt Kira Üzerindeki Etkisi

Alt kira sözleşmesinin en belirgin özelliklerinden biri, asıl kira sözleşmesine sıkı sıkıya bağlı bir hukukî yapı arz etmesidir. Yargısal içtihatlarda da istikrarlı biçimde kabul edildiği üzere, kiracının kiralananı kullanma hakkı sona erdiğinde, alt kiracının kullanım yetkisi de kendiliğinden ortadan kalkar. Başka bir ifadeyle, kiracı asıl sözleşme gereğince artık kiralananı kullanma hakkına sahip değilse, alt kiracının da kiralananda kalmaya devam etmesi hukuken mümkün değildir. Bu sebeple, asıl kira sözleşmesinin feshi, sürenin dolması, tarafların anlaşması veya başka bir hukuki sebep ile sona ermesi halinde, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş sayılır ve alt kiracının kiralananı iade yükümlülüğü gündeme gelir. Uygulamada, asıl kira ilişkisi sona ermesine rağmen kiralananda kalmaya devam eden alt kiracılara karşı kiraya veren tarafından tahliye davaları açıldığı sıklıkla görülmektedir.

Yargıtay’ın Alt Kira Sözleşmesine Yaklaşımı

Yargıtay kararlarında alt kira sözleşmesi, kiralananın kiracısı tarafından üçüncü bir kişiye yeniden kiraya verilmesi suretiyle kurulan, ancak varlığı ve süresi asıl kira sözleşmesine bağlı olan bir hukuki ilişki olarak nitelendirilmektedir. Yüksek Mahkeme, kiracının alt kiracıya kendisine tanınandan daha geniş veya daha uzun süreli bir kullanım hakkı veremeyeceğini özellikle vurgulamaktadır. Asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona ereceği, kiraya verenin sona eren sözleşmeye dayanarak kiralananın iadesini alt kiracıdan da talep edebileceği kabul edilen temel ilkeler arasındadır. Ayrıca Yargıtay, kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir kira ilişkisi bulunmadığını; kiraya verenin asıl muhatabının her durumda kiracı olduğunu belirtmekte, buna rağmen kiraya verenin, kiralanana getirilen eşyalar üzerinde hapis hakkını alt kiracı bakımından da kullanabileceğine işaret etmektedir. Bu yaklaşım, alt kira kurumunun sınırlarını ve işleyişini, sözleşme serbestisi ile kiraya verenin korunması arasındaki denge esasına dayandırmaktadır.