Tapuda Şerh Ne Anlama Gelir?

Modern hukuk sistemlerinde mülkiyet hakkının korunabilmesi için taşınmazların hukuki durumunun şeffaf ve güvenilir şekilde kayıt altına alınması zorunludur. Bu amaçla, bir taşınmaz üzerindeki hakları sınırlayan veya üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini sağlayan bazı hukuki durumlar tapu siciline şerh edilerek görünür hale getirilir.

Tapuda şerh, kısaca bir taşınmazın malikinin mülkiyet hakkını kullanma ve tasarruf yetkisini kısmen veya tamamen sınırlayan hukuki ilişkilerin tapu kütüğüne işlenmesi olarak tanımlanabilir. Örneğin; bir taşınmazın davalı olması, üzerinde ipotek bulunması, haciz kararı verilmiş olması, aile konutu şerhinin işlenmesi veya taşınmazın tereke malı olduğunun belirtilmesi hep şerh yoluyla tapu kaydına yansıtılan durumlardır.

Türk Medeni Kanunu’nda arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile kanunda açıkça öngörülen diğer bazı hakların tapu kütüğüne şerh verilebileceği düzenlenmiştir. Bu haklar şerh edildiğinde, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylece şerh, hem mevcut malik hem de taşınmazla ilgisi olan üçüncü kişiler bakımından hukuki güvenlik sağlar.

Tapu Şerhi ile Beyan Arasındaki Fark

Tapu sicilinde şerh ile birlikte sıkça karşılaşılan bir diğer kavram beyandır. Her iki kurum da sicile işlenmekle birlikte, hukuki nitelikleri ve sonuçları farklıdır.

Tapu şerhi, belirli bir hukuki ilişkiyi ve bu ilişkiden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı korunmasını amaçlar. Mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen, malikin tasarruf serbestisini sınırlayan hukuki durumlar şerh yoluyla tapuya kaydedilir. Örneğin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, aile konutu şerhi, kira sözleşmesinin şerhi, alım – önalım – geri alım hakları buna örnektir.

Tapu beyanı ise bir hukuki ilişkiden ziyade, taşınmazın maddi veya hukuki durumuna ilişkin bir olgunun sicilde belirtilmesi için kullanılır. Taşınmazın eklentileri, bütünleyici parçaları, fiili kullanımı, imar durumuna ilişkin açıklamalar veya kamu hukukundan doğan bazı kısıtlamalar beyan hanesinde gösterilebilir. Beyan, çoğu durumda malikin tasarruf yetkisini doğrudan sınırlamaz; daha çok üçüncü kişileri taşınmazın durumu hakkında bilgilendirme işlevi görür.

Dolayısıyla; şerh, hak doğuran ve sınırlayıcı etkiye sahipken, beyan çoğu durumda açıklayıcı ve bildirici niteliktedir.

Tapu Kaydında Yer Alan Şerh ve Beyanların Taşınmaza Etkisi

Tapu kaydına işlenen şerhlerin taşınmaz üzerindeki etkisi, şerhin kaynağına ve hukuki niteliğine göre değişir. Bazı şerhler malikin tasarruf yetkisini neredeyse tamamen ortadan kaldırırken, bazıları yalnızca belirli koşullar altında sınırlayıcı etki doğurur.

Örneğin; ipotek veya takip nedeniyle konulan haciz şerhleri, çoğu zaman geçici nitelikte olmakla birlikte, borç ödenmediği sürece taşınmaz üzerinde serbest tasarruf imkânını önemli ölçüde kısıtlar. Borcun ödenmesi ve ilgili kurum nezdinde gerekli işlemlerin yapılması halinde bu şerhler kaldırılabilir.

Bir taşınmazın dava konusu olması halinde tapu siciline “davalıdır” şerhi işlenebilir. Yine ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir kararları da tapuya şerh verilmek suretiyle üçüncü kişilere bildirilir. Bu tür şerhler, yargılama sonuçlanıncaya kadar malikin tasarruf yetkisini tamamen durdurabilir veya ciddi ölçüde daraltabilir.

Aile konutu şerhi ise özellikle önemlidir. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın tapu kaydına bu şerhin işlenmesi halinde, malik eşin tek başına satış, ipotek gibi tasarruf işlemleri yapabilmesi, kural olarak diğer eşin yazılı rızasına bağlıdır.

Buna karşılık, tapu beyanları çoğu zaman malikin yapacağı tasarruf işlemlerini doğrudan engellemez. Beyanlar; taşınmazın imar durumu, kullanım biçimi, eklentileri veya kamu hukuku kaynaklı bazı sınırlamalar gibi hususları üçüncü kişilere bildirir. Ancak bazı beyanların da fiilen yatırım kararlarını etkileyebilecek nitelikte olduğu unutulmamalıdır.

Tapuda Şerhli Taşınmazın Satışı

Tapu kaydında şerh bulunan bir taşınmazın satılıp satılamayacağı uygulamada sıkça sorulan bir sorudur. Bu sorunun cevabı, kayda işlenen şerhin türüne ve içeriğine göre değişmektedir.

Bazı şerhler satışa kesin engel teşkil eder veya satış işlemini ciddi ölçüde zorlaştırır. Örneğin; aile konutu şerhi olan bir taşınmazda, diğer eşin yazılı rızası olmadan gerçekleştirilen satış işlemi geçersiz sayılabilecektir. Yine ihtiyati tedbir veya belirli davalara bağlı şerhler devam ettiği sürece, taşınmazın devri çoğu durumda mümkün olmaz ya da sonradan tartışma konusu olur.

Buna karşılık, ipotek şerhi bulunan taşınmazlar bakımından borcun ödenmesi, yapılandırılması veya alacaklının yazılı muvafakati ile şerh kaldırılarak satış yapılabilir. Bazı hallerde ise tapu kaydında görülen şerh, fiilen hükmünü yitirmiş olmasına rağmen kaldırma işlemleri yapılmadığı için sicilde görünmeye devam etmektedir. Bu tür durumlarda tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru ve gerekli belgelerin ibrazı ile şerhin kaldırılması mümkün olabilir.

Bu nedenle, tapuda şerhli bir taşınmazın satışa konu edilmesinden önce, kayıttaki şerhin niteliği, devam edip etmediği ve hangi işlemlerle kaldırılabileceği mutlaka değerlendirilmelidir.

Tapu Kaydındaki Şerh ve Beyanların Kaldırılması

Tapu siciline işlenen şerh ve beyanların çoğu durumda kaldırılması veya değiştirilmesi mümkündür. Ancak izlenecek yol, ilgili şerh veya beyanın dayandığı hukuki sebebe göre farklılık gösterir.

Genel kural, şerhin tapuya işlenmesine sebep olan hukuki ilişkinin sona ermesi ve şerhi koyduran tarafın bu durumu tapu siciline bildirmesidir. Örneğin;

• İpotek şerhinin kaldırılabilmesi için ipoteğe konu borcun ödenmesi,
• Aile konutu şerhinin kaldırılması için aile konutu niteliğinin sona ermesi veya eşlerin ortak iradesinin bulunması,
• İhtiyati haciz veya tedbir şerhleri bakımından ise ilgili yargılamanın sonuçlanması veya kararın kaldırılması

gibi ön koşulların gerçekleşmiş olması gerekir.

Boşanma, miras, alacak davası gibi süreçlerden kaynaklanan şerhlerde, çoğu zaman ilgili mahkeme kararının kesinleşmesi aranmaktadır. Malik, mülkiyet hakkını sınırlayan sebebin ortadan kalktığını mahkeme ilamı veya yetkili kurumun yazısı ile belgeleyerek tapu müdürlüğüne başvurduğunda, şerh veya beyanın terkin edilmesini talep edebilir.

Beyanların kaldırılması ise çoğunlukla ilgili olgunun değişmesi veya ortadan kalkmasıyla gündeme gelir. Taşınmazın fiziki durumu, kullanım amacı ya da imar durumuna ilişkin beyanların güncelliğini yitirmesi halinde de tapu sicilinin gerçek durumu yansıtacak şekilde düzeltilmesi gerekir.

Taşınmaz Satın Almadan Önce Tapu Kaydını İncelemenin Önemi

Taşınmaz satın almak, çoğu kişi ve aile için uzun yıllar süren birikimin sonucunda yapılan ciddi bir yatırımdır. Bu nedenle satın alma işleminden önce taşınmazın tapu kaydının ayrıntılı şekilde incelenmesi büyük önem taşır.

Tapu siciline bakılarak;

• Taşınmaz üzerinde şerh, beyan veya irtifak hakkı bulunup bulunmadığı,
• Mevcut şerhlerin satışa engel olup olmadığı,
• İrtifak hakları nedeniyle taşınmazın kullanımının kısıtlanıp kısıtlanmadığı,
• Kamu hukuku kaynaklı kısıtlamalar veya özel beyanlar

tespit edilebilir. Özellikle üçüncü kişiler lehine tanınmış irtifak hakları (geçit hakkı, intifa hakkı vb.), yeni malikin taşınmazı kullanma biçimini doğrudan etkileyebileceğinden dikkatle değerlendirilmelidir.

Yeni maliklerin tapu devrinden sonra sürpriz kısıtlamalarla karşılaşmaması için, hem tapu kaydı hem de varsa ilgili davalar, hacizler, ipotekler ve diğer sınırlı ayni haklar önceden araştırılmalıdır. Önemli tutarda taşınmaz alımlarında, tapu incelemesi ve süreç yönetimi açısından uzman hukuki destek alınması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesine önemli katkı sağlar.