MÜKELLEFİYETLER LİSTESİ (İİK MADDE 128/1)

İcra hukuku süreçlerinde bir taşınmazın paraya çevrilmesi aşamasına gelindiğinde, alıcının en çok dikkat etmesi gereken belge MÜKELLEFİYETLER LİSTESİ (İİK MADDE 128/1) olarak karşımıza çıkar. Bu liste, satışa konu olan taşınmazın üzerinde hangi hakların bulunduğunu, alıcının bu taşınmazı hangi yükümlülüklerle birlikte devralacağını net bir şekilde ortaya koyan resmi bir belgedir. 2026 yılı itibarıyla dijitalleşen icra sistemlerinde dahi, bu listenin doğruluğu ihalenin güvenliği açısından sarsılmaz bir öneme sahiptir. Taşınmazın üzerindeki ayni haklar (ipotek, intifa, irtifak gibi) ile şerh edilmiş kişisel hakların (satış vaadi, kira gibi) bu listede yer alması, taşınmazın ekonomik değerini doğrudan belirleyen temel unsurdur. Alıcılar için bu belge, adeta taşınmazın hukuki röntgeni niteliğindedir ve ihaleye katılım kararını bu verilere dayanarak verirler.

Hacizlerin Mükellefiyet Listesine Dahil Edilmemesi

Taşınmaz üzerindeki hacizler, çoğu zaman kafa karışıklığına yol açsa da mükellefiyetler listesinin bir parçası değildir. Haciz işlemi, alacaklının hakkını korumak adına uygulanan geçici bir hukuki tedbir niteliğindedir ve taşınmaz üzerinde kalıcı bir ayni hak meydana getirmez. Bu nedenle, icra müdürlükleri tarafından hazırlanan 2026 tarihli güncel dosyalarda da göreceğiniz üzere, hacizler bu listede yükümlülük olarak gösterilmez. Haciz, sadece satıştan elde edilecek paranın kimlere dağıtılacağını belirleyen bir öncelik hakkı sunar; ancak taşınmazı satın alan kişi bu hacizlerle bağlı kalmaz. Satış gerçekleştikten sonra, ihale alıcısı taşınmazı bu hacizlerden arınmış bir şekilde devralır.

Pratikte vatandaşların düştüğü en büyük hatalardan biri, tapu kaydında gördükleri onlarca haciz şerhinin kendilerine geçeceğini sanmalarıdır. Oysa mükellefiyetler listesi, sadece alıcının mülkiyeti kazandıktan sonra katlanmak zorunda kalacağı yükleri gösterir. Bir taşınmaz üzerinde onlarca haciz olması, o taşınmazın mülkiyetini kısıtlayan bir “ayni yük” değildir; sadece alacaklıların sırasını gösterir. Bu ayrımı doğru yapmak, ihaleye katılanlar için gereksiz endişeleri ortadan kaldıracaktır. İcra dairesi, listede yalnızca taşınmazın gerçek hukuki yüklerini ve şerh edilmiş kişisel haklarını şeffaf bir şekilde sergilemekle sorumludur.

İpotek ve Mükellefiyet Listesi

İpotek kayıtları, mükellefiyetler listesinin en tartışmalı ve en hayati bölümlerinden birini oluşturur. Her ne kadar bazı eski görüşler ipoteğin listede yer almasına gerek olmadığını savunsa da güncel Yargıtay uygulamaları ve hukuki genel kabul, ipoteğin mutlaka listede gösterilmesi yönündedir. İpotek, taşınmazı doğrudan ekonomik bir yük altına sokar ve ihale sonucunda alıcının sorumluluğunu etkileyebilir. Bu nedenle, 2026 yılındaki bir satış sürecinde hazırlanan listede, ipoteğin miktarı, kaçıncı derecede olduğu ve hangi tarihte kurulduğu gibi ayrıntıların eksiksiz yer alması gerekir. Bu bilgiler, alıcının taşınmaz için teklif edeceği bedeli doğrudan etkileyen unsurlardır.

Özellikle ipoteğin güncel borç tutarı ve muacceliyet durumu (ödenme zamanının gelip gelmediği) listede netleştirilmelidir. Tecrübelerimize göre, ipotek bilgilerinin hatalı veya eksik girilmesi, ihalenin feshi davalarına en çok sebebiyet veren unsurların başında gelir. İhaleye girmeyi düşünen bir vatandaş, listedeki ipotek detaylarını inceleyerek, bu ipoteğin satış bedelinden karşılanıp karşılanmayacağını anlamalıdır. Eğer ipotekli borç satış bedelinden ödenmeyecekse, alıcı bu yükü devralacağını bilerek hareket etmelidir. Bu şeffaflık, hem alacaklının hakkını korur hem de alıcının öngörülebilir bir hukuki zeminde işlem yapmasını sağlar.

Rehnin Paraya Çevrilmesi Yolunda Takip ve Liste Zorunluluğu

Eğer bir takip süreci doğrudan rehnin paraya çevrilmesi yoluyla yürütülüyorsa, liste hazırlama zorunluluğu bazı durumlarda farklılık gösterebilir. Taşınmaz üzerinde sadece takibi başlatan alacaklının rehni mevcutsa ve başka hiçbir yükümlülük yoksa, icra dairesi ayrıca bir mükellefiyetler listesi hazırlamaktan kaçınabilir. Ancak, taşınmazın üzerinde başka kişilere ait irtifak hakları, intifa hakları veya başka ipotekler varsa durum değişir. Bu durumda, taşınmazın tüm hukuki yüklerinin netleşmesi ve ihaleye katılanların bilgilendirilmesi için listenin düzenlenmesi yasal bir zorunluluk haline gelir. Bu yaklaşım, ihalenin ilerleyen aşamalarında doğabilecek itirazları ve karmaşayı önlemek için geliştirilmiştir.

Uygulamada, taşınmazın tek bir sahibi ve tek bir alacaklısı olduğu sanılsa da tapu kayıtları incelendiğinde çoğu zaman görünmeyen hak sahipleri ortaya çıkabilmektedir. Bu hak sahiplerinin haklarının satıştan nasıl etkileneceğini belirlemek için liste düzenlenmesi elzemdir. 2026 yılındaki icra dosyalarında, bu belgenin eksikliği doğrudan bir usul hatası olarak değerlendirilmektedir. İhale alıcısı, taşınmazı devraldığında karşısına çıkacak tüm yükleri bu listede görmeli, sürpriz bir hak iddiasıyla karşılaşmamalıdır. Bu belgenin hazırlanması, sadece bir usul işlemi değil, aynı zamanda mülkiyet hakkının korunması için bir güvencedir.

Mükellefiyetler Listesinin İşlevleri

Mükellefiyetler listesi, icra hukukunda iki temel sacayağı üzerine oturur ve her iki işlevi de hayati önem taşır. İlk olarak, bu liste artırma şartnamesinin ayrılmaz bir parçası (cüzü) kabul edilir ve ihale alıcısı için adeta bir “tapu sicili” hükmündedir. Yani alıcı, taşınmazı ancak bu listede belirtilen yükümlülüklerle birlikte iktisap eder. İkinci temel işlevi ise, satıştan elde edilen paranın kimlere, hangi sıra ile dağıtılacağını belirleyen “sıra cetveli” için bir iskelet oluşturmasıdır. Satış sonrası bedelin hak sahiplerine paylaştırılması, bu listedeki verilere göre şekillenir.

Listenin Hazırlanma Süreci

Listenin oluşturulma süreci, icra dairesinin artırma ilanını yayınlamasıyla eş zamanlı olarak başlar. İcra müdürlüğü, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu sicil müdürlüğünden tüm güncel kayıtları talep eder. Tapu kayıtları, mükellefiyetler listesinin ana omurgasını oluşturur. Ancak süreç sadece tapu kayıtlarıyla sınırlı değildir; İİK madde 126/2 uyarınca, artırma ilanından itibaren on beş günlük bir başvuru süresi tanınır. Bu süre zarfında, taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu ancak bu hakkın tapuda görünmediğini iddia eden kişiler de icra dairesine başvurarak haklarını listeye ekletebilirler.

İcra müdürlüğünün burada dikkat çekici bir sınırı vardır: Müdürlük, kendisine bildirilen hakların gerçekten var olup olmadığını veya geçerliliğini inceleme yetkisine sahip değildir. Müdürlük, bildirilen hakları olduğu gibi listeye geçirmekle yükümlüdür. Bu durum, sürecin tarafsızlığını korumak adına getirilmiş bir kuraldır. Eğer hak iddiaları asılsızsa, bu durum ancak ilerleyen aşamalarda açılacak itiraz davalarıyla çözülebilir. 2026 yılındaki bir satışta, bu on beş günlük sürenin kaçırılmaması, hak sahipleri için geri dönülemez kayıpların önüne geçmek adına kritiktir.

Sonradan Kurulan Hakların Durumu

Taşınmaz üzerinde, alacaklının hakkı tesis edildikten sonra kurulan yeni mükellefiyetler özel bir incelemeye tabidir. İİK madde 132 uyarınca, borçlu kişi, alacaklının rızasını almadan taşınmaz üzerinde yeni bir irtifak hakkı veya başka bir yükümlülük oluşturursa, bu yeni hak alacaklının öncelikli hakkını zedeleyemez. Ancak, bu durum yeni kurulan hakkın listeye yazılmayacağı anlamına gelmez. Bu tür haklar da listeye kaydedilir ancak satış sırasında “karşılama prensibi” işletilir. Yani satıştan elde edilen bedel, öncelikli alacaklının borcunu tam olarak karşılamalıdır.

Eğer satış bedeli, öncelikli alacaklının borcunu ödedikten sonra hala artıyorsa, bu durumda sonradan kurulan hak sahiplerine de ödeme yapılabilir. Bu kural, borçlunun kötü niyetli hareket ederek taşınmazın değerini düşürmesini engellemeyi amaçlar. Deneyimlerimize göre, borçlular bazen taşınmazın satılmasını zorlaştırmak için tanıdıkları lehine intifa veya kira şerhleri koydurabilmektedir. Bu tür durumlarda, öncelikli alacaklı bu hakların kendisini bağlamadığını ileri sürerek taşınmazın bu yüklerden arınmış olarak satılmasını talep etme hakkına sahiptir. 2026 yılındaki mahkeme kararları da alacaklının rızası hilafına kurulan bu hakların, alacağı karşılamadığı noktada dikkate alınmayacağını vurgulamaktadır.

Tebliğ, İtiraz ve Kesinleşme

Hazırlanan mükellefiyetler listesi, sadece dosya içinde kalan bir kağıt parçası değildir; tüm ilgililere tebliğ edilmek zorundadır. Bu tebligat; borçluya, alacaklılara, tapuda ayni hak sahibi görünen kişilere ve ilan üzerine hak bildiren herkese gönderilir. İlgililer, listenin kendilerine tebliğinden itibaren üç gün içinde listeye itiraz edebilirler. Bu üç günlük süre, icra hukukundaki en kısa ve en sert sürelerden biridir. İtirazlar; bir hakkın varlığına, sırasına veya o hakkın belirtilen miktarına yönelik olabilir. Süresinde itiraz edilmeyen liste kesinleşir ve artık satışın temeli haline gelir.

Eğer bir itiraz yapılırsa, icra müdürü dosyayı incelemesi için icra mahkemesine gönderir. Mahkeme, öncelikle bu itirazın satışı durdurup durdurmayacağına karar verir. Eğer takibin devamına karar verilirse, taşınmaz itiraza konu olan haktan bağımsız olarak satılır. Ancak hak iddiasında bulunan kişi, mahkeme kararından itibaren yedi gün içinde istihkak davası açmazsa, o hakkından vazgeçmiş sayılır. Bu yasal süreçlerin her biri, 2026 yılı uygulamalarında milimetrik hesaplamalarla yürütülür. Bir günün bile gecikmesi, taşınmaz üzerindeki hakkın tamamen kaybedilmesine yol açabilir.

İtiraz ve Şikâyet Arasındaki Ayrım

Vatandaşların ve bazen hukukçuların dahi karıştırdığı en önemli nokta, itiraz ile şikâyet arasındaki farktır. İtiraz, listenin içindeki bir hakkın “özüne” yöneliktir. Örneğin, listede görünen bir ipotek borcunun aslında ödendiğini iddia ediyorsanız, bu bir itirazdır ve icra mahkemesinde dava konusu edilir. Şikâyet ise icra memurunun “usul hatasına” yöneliktir. Örneğin, tapuda kayıtlı bir hakkın icra müdürü tarafından listeye hiç yazılmaması veya listenin taraflara hiç tebliğ edilmemesi bir şikâyet sebebidir. Bu ayrımı doğru yapmak, başvurulacak mahkemeyi ve izlenecek yolu belirler.

Şikâyet durumunda icra mahkemesinin verdiği karar kesindir ve temyiz yolu genellikle kapalıdır. İtirazda ise süreç daha kapsamlı bir yargılamayı gerektirebilir. Uygulamada yapılan en büyük hatalardan biri, usul hatasını itiraz dilekçesiyle, hakkın özünü ise şikâyet dilekçesiyle mahkemeye taşımaktır. 2026 yılındaki güncel yargılama pratiklerinde, bu tür yanlış başvurular doğrudan reddedilerek hak kaybına neden olmaktadır. Bu nedenle, liste elinize ulaştığında öncelikle hatanın nereden kaynaklandığını (memurdan mı yoksa belgedeki bilginin kendisinden mi) analiz etmeniz gerekir.

Sıra Cetveli ile İlişki

Mükellefiyetler listesi ile sıra cetveli arasındaki ilişki, bir binanın temeli ile katları arasındaki ilişkiye benzer. Satış gerçekleştikten sonra, icra dairesi toplanan parayı paylaştırmak için bir sıra cetveli hazırlar. İşte bu cetvel hazırlanırken, daha önce kesinleşmiş olan mükellefiyetler listesi temel alınır. Eğer bir hak listede hangi sırada ve miktarda yer almışsa, sıra cetvelinde de kural olarak o şekilde yer bulur. Bu nedenle, listeye zamanında itiraz etmeyen bir kişi, ileride sıra cetveline itiraz etme hakkını da büyük ölçüde kaybetmiş olur.

Yargıtay kararlarında sıkça vurgulandığı üzere, mükellefiyetler listesine süresinde itiraz edilmeyerek kesinleşmişse, artık sıra cetvelinin bu listeye uygun olarak düzenlendiği durumlarda yeni bir itiraz yapılamaz. Bu durum, hukuki istikrarın sağlanması için gereklidir. Ancak cetvel, kesinleşen listeden farklı düzenlenmişse, ilgililerin cetvele itiraz hakkı her zaman mevcuttur. 2026 yılındaki alacaklılar, paralarına kavuşmak için sadece satış anını değil, listenin hazırlandığı o ilk aşamayı da titizlikle takip etmelidir. Unutulmamalıdır ki, listenin kesinleşmesi davanın yarısını kazanmak anlamına gelir.

Artırma Şartnamesi ve Kıymet Takdiri

Mükellefiyetler listesi, satışın anayasası sayılan artırma şartnamesinin en kritik parçasını oluşturur. Kanun uyarınca şartname, artırma tarihinden en az on gün önce herkesin incelemesine hazır bulundurulmalıdır. Bu durum, listesinin de o tarihten önce tamamlanmış ve tercihen kesinleşmiş olmasını gerektirir. Eğer taşınmaz üzerinde liste hazırlığı bittikten sonra yeni bir yükümlülük (örneğin yeni bir sit alanı kararı veya yeni bir irtifak) ortaya çıkarsa, icra müdürü satışı durdurup yeniden bir kıymet takdiri yaptırmak zorundadır. Çünkü yeni mükellefiyetler taşınmazın değerini düşürebilir veya artırabilir.

Kıymet takdirinin güncelliği, ihalenin feshedilmemesi için en önemli unsurdur. 2026 yılı piyasa koşullarında taşınmaz değerlerinin hızla değişebildiği göz önüne alınırsa, listedeki hukuki yüklerin değere olan etkisi uzman bilirkişilerce yeniden tartılmalıdır. Alıcı, ihaleye girdiğinde sadece taşınmazın duvarlarını değil, o duvarların üzerindeki hukuki yükleri de satın aldığını bilmelidir. Eğer listede yazılmayan bir yük sonradan ortaya çıkarsa, bu durum ihaleye katılımı etkileyen bir eksiklik olarak kabul edilir ve satışın iptaline kadar gidebilir. Bu nedenle, liste ile değerleme raporu (kıymet takdiri) birbirini tam olarak teyit etmelidir.

Tapu Sicili ile Mükellefiyetler Listesi Arasındaki Öncelik

İcra hukukunda yıllardır tartışılan en temel sorulardan biri şudur: Liste ile tapu kaydı çelişirse ne olur?. Hukuk öğretisinde bazıları alıcının tapuyu da incelemesi gerektiğini savunsa da Yargıtay’ın genel ve güncel yaklaşımı alıcıyı koruma yönündedir. Yargıtay’a göre, mükellefiyetler listesi alıcı için “tapu sicili” hükmündedir. Eğer bir yükümlülük tapuda olsa dahi listeye yazılmamışsa, iyi niyetli bir alıcı bu yükten sorumlu tutulamaz. Bu kural, ihale sistemine olan güveni ayakta tutan en önemli direklerden biridir.

Ancak bu koruma sadece “iyi niyetli” alıcılar için geçerlidir. Eğer alıcı, o hakkın varlığını önceden biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa (kötü niyetliyse), listede yazmasa bile o hak kendisine karşı ileri sürülebilir. Örneğin, alıcı taşınmazın komşusuysa ve üzerindeki geçit hakkını yıllardır görüyorsa, listede yazmadığı gerekçesiyle bu hakkı yok sayamaz. 2026 yılındaki mahkeme süreçlerinde, alıcının iyi niyeti titizlikle incelenmektedir. Bu nedenle alıcıların, listeye güvenmekle birlikte, taşınmazı fiziken de görüp üzerinde bir hak kullanımının olup olmadığını kontrol etmeleri stratejik bir önem taşır.

Kamu Hukuku Kaynaklı Yükümlülükler

Mükellefiyetler listesinin dahi aşamadığı bazı “süper haklar” mevcuttur ve bunlar genellikle kamu hukukundan kaynaklanır. Sit alanı şerhleri, imar kısıtlamaları, çevre koruma bölgeleri veya askeri yasak bölgeler gibi kısıtlamalar, tapuya hiç tescil edilmemiş olsalar dahi herkese karşı ileri sürülebilirler. Bu kısıtlamalar toplumu ve kamu düzenini ilgilendirdiği için, listede yer almasalar bile ihale alıcısı bu yüklerle bağlı kalır. Bu durum, mükellefiyetler listesinin “tapu güveni” prensibinin tek istisnasıdır.

2026 yılında bir taşınmaz almayı planlayan vatandaş, sadece icra dosyasındaki listeye bakmakla yetinmemeli; ilgili belediyeden veya Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu’ndan taşınmazın bir kısıtlaması olup olmadığını sorgulamalıdır. “Listede yazmıyordu, o yüzden bu sit alanı kararını tanımıyorum” demek, hukuk karşısında geçerli bir savunma olmayacaktır. Kamu hukukundan doğan bu yükler, mülkiyetin özünü sınırladığı için listeden daha üstün kabul edilirler. Bu kısıtlamaların bilinmemesi, ihalenin feshine dahi her zaman imkan tanımayabilir; bu yüzden alıcının araştırması hayati bir sorumluluktur.

İhalenin Feshi ve Tazminat Sorumluluğu

Mükellefiyetler listesinde yapılan bir hata veya eksiklik, tüm satış sürecini bir anda geçersiz kılabilir. Eğer listede yer alması gereken bir hak yazılmamışsa ve bu durum alıcının veya bir hak sahibinin ciddi şekilde mağdur olmasına yol açmışsa, ihalenin feshi davası açılabilir. Örneğin, taşınmaz üzerinde bir intifa hakkı (kullanım hakkı) varken bu listede gösterilmemişse, alıcı aslında kullanamayacağı bir taşınmazı tam bedelle almış olur ki bu büyük bir fesih sebebidir. Bu durumda ihale iptal edilir ve süreç başa döner.

Ayrıca, bu hatalardan dolayı bir zarar doğmuşsa, ilgili memurların tazminat sorumluluğu gündeme gelir. Eğer hata icra müdürünün kusurundan kaynaklanıyorsa İİK madde 5 ve 7 uyarınca devletin sorumluluğu; eğer hata tapu dairesinin yanlış bilgi vermesinden kaynaklanıyorsa Medeni Kanun madde 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk hükümlerine başvurulabilir. 2026 yılı itibarıyla, bu tür tazminat davaları hem icra memurları hem de tapu görevlileri üzerinde büyük bir denetim mekanizması oluşturmaktadır. İlgililer, zararlarını ispat ettikleri takdirde devletten bu kayıplarını tahsil edebilirler.

Sıkça Sorulan Sorular

Mükellefiyetler listesinde hangi haklar bulunur? 

İpotek, irtifak ve intifa hakları gibi ayni hakların yanı sıra tapuya şerh edilmiş satış vaadi, kira, geri alım veya önalım gibi kişisel haklar bu listede mutlaka yer alır.

Hacizler bu listede gösterilmezse hak kaybı olur mu? 

Hayır, hacizler mülkiyeti kısıtlayan bir “yük” değil, alacak sırasını belirleyen bir işlemdir; bu nedenle listede yer almamaları alıcı için bir risk taşımaz.

Listeye itiraz süresini kaçırırsam ne olur? 

Üç günlük yasal süreyi kaçırırsanız liste kesinleşir. Bu durumda artık ne ihalenin feshi aşamasında ne de sıra cetveli aşamasında bu haklara yönelik bir iddiada bulunamazsınız.

Tapuda olmayan bir hakkı listeye ekletebilir miyim? 

Evet, ilan tarihinden itibaren on beş gün içinde icra dairesine başvurarak, tapuda tescilli olmayan ancak taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunuzu gösteren belgeleri sunarak hakkınızı listeye işletebilirsiniz.