Tahliye Taahhütnamesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi, kanunda öngörülen bazı özel usullere tabidir. Bu yollardan biri de tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasıdır. Tahliye taahhüdü, hem kiracının hem kiraya verenin hukuki durumunu doğrudan etkileyen, sıkı şekil şartlarına bağlı bir beyan niteliğindedir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kiralananı belirli bir tarihte kendi rızasıyla boşaltmayı ve kiraya verene geri teslim etmeyi yazılı olarak üstlendiği belgedir. Bu belge ile kiracı, belirlenen tarihte taşınmazı tahliye etmeyi kabul eder; kiraya veren ise söz konusu taahhüdü, kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye talep etme sebebi olarak kullanabilir.

Tahliye taahhüdü, adi yazılı şekilde düzenlenebileceği gibi noter huzurunda düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir. Özellikle son yıllarda kira bedellerine ve tahliyeye ilişkin uyuşmazlıkların artması nedeniyle, tahliye taahhütnamesi uygulamada sıkça başvurulan bir güvence aracı haline gelmiştir. Buna karşılık, kiracının zayıf konumu nedeniyle bu belgenin geçerliliği kanun ve yargı kararlarıyla ciddi şekilde sınırlandırılmıştır.

Tahliye Taahhütnamesinin Şartları

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edilebilmesi için bazı temel şartların bir arada bulunması gerekir:

• Yazılı şekil: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler TBK anlamında hiçbir hüküm doğurmaz.
• Kiracının imzası: Taahhüdün bizzat kiracı (ve varsa birlikte kiracılar) tarafından imzalanmış olması zorunludur. Kiracının imzasını taşımayan bir belge tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez.
• Belirli tahliye tarihi: Belgenin içeriğinde, kiracının taşınmazı hangi tarihte tahliye edeceği açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir. Tarihin sonradan doldurulması mümkündür; ancak bu durum ispat sorunlarına yol açabilir.
• Kiralananın açık adresi: Taahhüde konu taşınmazın adresi, kira sözleşmesiyle bağlantı kurulabilecek şekilde açıkça yazılmalıdır.
• Teslimden sonra verilmiş olma: En önemli şartlardan biri, tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Teslimden önce veya teslim anında alınan taahhütler geçersizdir.

Bu unsurlardan birinin eksikliği, çoğu durumda tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini tartışmalı hale getirir ve kiraya verenin bu belgeye dayanarak tahliye talep etmesini engelleyebilir.

Geçerli ve Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi

Bir tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için:

• Yazılı şekilde düzenlenmiş olması,
• Kiracı tarafından imzalanmış bulunması,
• Tahliye tarihini açıkça içermesi,
• Kiralananın hangi taşınmaz olduğunun tereddütsüz anlaşılabilmesi,
• Kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması

gerekir. Yazılı kira sözleşmesi bulunmasa bile, kira ilişkisinin varlığı ispatlanabildiği sürece, ayrı bir yazılı tahliye taahhüdü alınması mümkündür. Taahhütnamenin mutlaka noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir; tarafların kendi aralarında düzenledikleri adi yazılı metin de geçerlilik bakımından yeterli olabilir. Matbu formlar kullanılarak alınan taahhütler de, diğer şartlar mevcutsa hukuk düzeni tarafından geçerli kabul edilmektedir.

Buna karşılık bazı durumlarda taahhütname geçersiz sayılır veya iptale elverişli hale gelir:

• Sözlü olarak verilen tahliye taahhütleri,
• Kiralananın tesliminden önce veya teslim anında imzalatılan taahhütler,
• Kira sözleşmesi kurulmadan önce alınan taahhütler,
• Kiracının iradesinin baskı, tehdit, hile, aşırı yararlanma gibi nedenlerle sakatlandığı haller.

Ayrıca, kiralananın aile konutu olması halinde, diğer eşin açık rızası ve gerekli bildirimler yapılmadıysa, tahliye taahhüdüne dayanılarak gerçekleştirilen takip ve davalarda ciddi geçerlilik sorunları gündeme gelebilir. Genel olarak, kiracının serbest iradesini yansıtmayan taahhütler hukuken korunmamaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı

Tahliye taahhüdü, doğrudan Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hükme göre kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye isteyebilir.

Bu düzenleme ile:

• Bir yandan kiraya verene, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi bakımından kanundan doğan ek bir imkan tanınmış,
• Diğer yandan kiracının, henüz teslim almadan veya kira ilişkisi netleşmeden ağır bir yük altına sokulması önlenmek istenmiştir.

Bu nedenle, teslimden sonra verilmiş olma, yazılı şekil ve bir aylık başvuru süresi gibi şartlar, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla birlikte oldukça sıkı yorumlanmakta; şekil ve süre şartlarına uyulmaması halinde tahliye talebi reddedilebilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süreci ve Süreler

Kiracı, taahhütte belirtilen tarihte kiralananı kendi rızasıyla boşaltıp teslim ederse, taraflar açısından çoğu zaman ayrıca bir uyuşmazlık doğmaz. Ancak kiracı taahhüdüne rağmen tahliyeyi gerçekleştirmezse:

• Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde yazılı tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebinde bulunmalıdır.
• Bu talep, ilamsız icra yoluyla tahliye veya dava yoluyla tahliye şeklinde ileri sürülebilir.
• Bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin kaçırılması halinde aynı taahhüde dayanılarak tahliye istemek mümkün olmaz.

İlamsız icra yolunda, kiracı tahliye emrine itiraz etmez ve öngörülen süre içerisinde taşınmazı boşaltırsa süreç kısa sürede tamamlanabilir. Kiracının itirazı veya davaya gidilmesi halinde yargılama, dosyanın yoğunluğuna ve delil durumuna göre aylar sürebilen bir zamana yayılabilir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, genel olarak zorunlu arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Ancak tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye bakımından, İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen özel hükümler saklıdır.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve İptal İmkanları

Tahliye taahhüdüne dayanılarak ilamsız icra takibi başlatılması halinde, kiracıya bir tahliye emri tebliğ edilir. Kiracı, bu emrin kendisine tebliğinden itibaren:

• Belirli süre içinde icra dairesine yazılı olarak itiraz edebilir,
• Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu veya tahliyeye esas alınamayacağını ileri sürebilir.

Kiracı itiraz dilekçesinde özellikle:

• Taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını,
• Kiralananın aile konutu olduğunu,
• Taahhütteki tarihlerin boş iken sonradan doldurulduğunu,
• Kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzadığını,
• Taahhüdü baskı, tehdit, hile veya ağır şartlar altında imzaladığını

iddia edebilir. Bu itiraz sebepleri bir arada da ileri sürülebilir. Bazı hallerde, kiracı imzayı kabul edip yalnızca tarih veya içeriğe yönelik itirazlarını gündeme getirmektedir.

Kiracının iradesinin sakatlandığı, bilgisizliğinin veya tecrübesizliğinin kötüye kullanıldığı hallerde, tahliye taahhüdünün iptali de söz konusu olabilir. Böyle bir durumda kiracı, ya icra takibine itirazında bu hususları ortaya koyar ya da ayrıca iptal davası açarak taahhüdün tahliyeye dayanak alınmasını engellemeye çalışır.

Tahliye Taahhütnamesi ile İcra Takibi ve Uygulamadaki Bazı Sorunlar

Tahliye taahhüdüne dayanılarak yapılan ilamsız icra takibinde, kiraya veren icra dairesine başvurarak tahliye talebini ve taahhütnamenin aslını veya onaylı örneğini sunar. İcra dairesi:

• Kiracıya, kiralayanın ve kiracının kimlik ve adres bilgilerini,
• Kira sözleşmesine ilişkin temel bilgileri,
• Tahliye taahhüdüne dayalı olduğunu,
• Kiralananın belirli süre içinde (örneğin on beş gün) tahliye edilmesi gerektiğini,

içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracı, bu süre içinde taşınmazı boşaltmaz ve itiraz da etmezse zorla tahliye gündeme gelir ve ortaya çıkan masraflardan kural olarak kiracı sorumlu olur.

Uygulamada sık rastlanan sorunlardan bazıları şunlardır:

• Kiracıya boş bir kağıt imzalatılması ve tahliye taahhüdünün bu kağıt üzerine sonradan doldurulması,
• Tahliye tarihinin veya düzenleme tarihinin daha sonra tek taraflı biçimde yazılması,
• Aile konutu şerhi ve diğer eşin rızası ile ilgili uyuşmazlıklar,
• Tahliye taahhüdünün süresinde kullanılmaması nedeniyle hükümsüz hale gelmesine rağmen hâlâ dayanak yapılmak istenmesi.

Yargıtay, genel olarak imzasını inkâr etmeyen kişinin boş imzalı belgeye katlanması gerektiği yönünde kararlar vermektedir. Bununla birlikte, kiracının, tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğunu veya iradesinin sakatlandığını yazılı deliller ve uygun ispat vasıtalarıyla ortaya koyması halinde, bu belgelerin tahliyeye dayanak alınamayacağı da kabul edilmektedir.

Tahliye taahhüdü, belirli bir tarih için hüküm doğurur. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibine başlamaz veya dava açmazsa, kiracı bu taahhütle bağlı olmaktan kurtulur. İleride yeniden tahliye talep edilmek isteniyorsa, ya yeni bir tahliye taahhütnamesi alınmalı ya da kanunda öngörülen başka tahliye sebeplerine dayanılmalıdır.

Bu süreçlerin her biri, sürelere ve şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı olduğundan, hem kiraya verenlerin hem kiracıların hak kaybına uğramamaları için uzman bir hukukçudan destek almaları, uyuşmazlığın sağlıklı bir şekilde çözümlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.