Kiracının Hakları

Kiracı hakları, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının barınma ve kullanım güvenliğini korumaya yönelik, kanundan doğan güvencelerdir. Kiracı, kiralanan evi veya iş yerini kullanıma elverişli şekilde teslim alma, sözleşmede kararlaştırılan amaç doğrultusunda kullanma ve kanunda öngörülen tahliye sebepleri oluşmadıkça taşınmazda oturmaya devam etme hakkına sahiptir.

Kiracı; kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesini isteme, gerekli şartlar oluştuğunda sözleşmeyi feshetme, depozitonun iadesini talep etme, kira konusu taşınmaza ilişkin vergi ve zorunlu sigorta gibi ağır mali yükümlülüklerin ev sahibi tarafından karşılanmasını isteme haklarına da sahiptir. Ayrıca, kanuna aykırı hükümler içeren sözleşme maddeleri bulunsa bile, kiracı bu hükümlere uymak zorunda değildir; emredici kanun hükümleri her durumda önceliklidir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, kural olarak kiracının hukuki durumunu değiştirmez. Ev satılsa dahi kira sözleşmesi aynen devam eder ve yeni malik, sözleşmenin tarafı sıfatıyla aynı şartlara uymakla yükümlüdür. Kiracının kira bedelini ödemesi, önceki malikle imzaladığı sözleşmeye uygun davranması ve kiralananı özenle kullanması yeterlidir.

Yeni malik, sadece kanunda öngörülen sınırlı hallerde, özellikle kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konut/iş yeri ihtiyacı varsa tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda da belirli sürelere ve şekil şartlarına uyması zorunludur. Taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar gönderilmeksizin açılacak tahliye davası, kiracı tarafından usule aykırılık gerekçesiyle tartışma konusu yapılabilir. Ayrıca, yeni malik kural olarak taşınmazı edinmesinden itibaren en erken 6 ay sonra tahliye davası açabilir; süre ve ihtar şartlarına uyulmaması halinde kiracının itiraz hakkı doğar. İleri sürülen ihtiyacın samimi ve gerçek olmaması da kiracının savunma imkânları arasındadır.

Kontratsız / Sözleşmesiz Kiracının Hakları

Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması zorunlu değildir. Taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi kurulmuş olsa dahi, kiracı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tüm kiracı haklarından yararlanır. Bu nedenle, “kontratsız kiracının hakları yoktur” düşüncesi hukuken yanlıştır.

Sözleşmesiz kiracı da, kira bedelini ödemek ve kiralananı özenle kullanmak şartıyla, geçerli bir tahliye sebebi ileri sürülmedikçe evden çıkarılamaz. Ev sahibinin, yalnızca yazılı sözleşme bulunmadığı gerekçesiyle kiracıyı kısa sürede tahliye etme imkânı yoktur. Önemli olan, fiili kira ilişkisinin varlığı ve kiracının edimlerini yerine getirip getirmediğidir.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kira artışları, kanunla sınırlandırılmıştır ve kiracı, kanuni üst sınırı aşan kira artışlarına katlanmak zorunda değildir. Konut kiralarında belirli dönemler için getirilen %25’lik artış sınırı ile, bu sınırın sona erdiği dönemlerde TÜFE oranının üst sınır kabul edilmesi temel ilkedir.

Ev sahibi, sözleşme yenileme döneminde kira bedeline TÜFE oranının veya ilgili dönemde yürürlükte olan yasal sınırın üzerinde zam yapmak isterse, kiracı bu artışı tamamen kabul etmek zorunda değildir. Kiracı, yalnızca kanunen geçerli olan tutarı ödemekle yükümlüdür. Fazla ödenen tutarlar için, ileride iade talebi ya da dava yoluna gidilmesi gündeme gelebilir.

Kiracının, yaptığı ödemelere ilişkin dekont, makbuz ve banka kayıtlarını saklaması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda önemli delil niteliği taşır. Kira artış oranı konusunda tereddüt yaşanması halinde, güncel mevzuat ve yargı içtihatları dikkate alınarak hareket edilmelidir.

5 Yıllık Kiracı Hakları

Kiracının aynı taşınmazda 5 yıl boyunca oturmuş olması, tek başına ev sahibine otomatik tahliye hakkı tanımaz. “5 yılı dolduran kiracı evden çıkarılır” şeklindeki yaygın kanaatin hukuki bir dayanağı yoktur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolduktan sonra kiracı oturmaya devam ediyorsa, kira ilişkisi kanun gereği uzamış sayılır ve ev sahibinin tahliye için başvurabileceği sebepler sınırlıdır.

5 yıllık kiracıya karşı, yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan özel tahliye sebepleri mevcutsa tahliye gündeme gelebilir. Örneğin kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı amacı dışında kullanması, taşınmaza zarar vermesi veya geçerli bir tahliye taahhüdü vermiş olması gibi hallerde tahliye davası açılabilir.

Öte yandan, 5 yılın sonunda kira bedelinin emsal kiralara göre çok düşük kaldığı hallerde, ev sahibi kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme yoluyla yeniden belirlenmesini talep edebilir; ancak bu dava da tahliye davası değildir ve kiracıyı doğrudan evden çıkarmaz, sadece kira miktarını günceller.

10 Yıllık Kiracı Hakları

Kira ilişkisi belirli veya belirsiz süreli olsun, 10 yılın doldurulması halinde tarafların konumu bakımından bazı farklılıklar ortaya çıkar. Ancak bu durum, kiracının her koşulda derhal tahliye edileceği anlamına gelmez; yine kanunun çizdiği sınırlar içinde hareket edilmesi gerekir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde; sözleşme süresi sona erdikten sonra kira ilişkisi uzamış ve bu uzama süresiyle birlikte toplamda 10 yıl tamamlanmışsa, ev sahibi her uzama yılının bitimi için en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak dönemin sonunda tahliye davası açma imkânına sahip olabilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise; kira ilişkisinin baştan itibaren 10 yılı doldurması sonrasında, her 6 aylık kira döneminin bitimi için en az 3 ay önce ihtar gönderilerek tahliye talep edilebilir. Bu sürelerin yanlış hesaplanması, ihtarın geç veya usulsüz gönderilmesi yahut hiç gönderilmemesi durumunda, kiracının tahliye davasına karşı ciddi itiraz imkânı doğar. Dolayısıyla, 10 yıllık kiracı hakları bakımından süre ve ihtar şartlarının titizlikle incelenmesi büyük önem taşır.

Kiracının Diğer Önemli Hakları

Kiracının kanundan doğan birçok ek hakkı bulunmaktadır. Bunların bir kısmı, günlük pratikte sıkça karşılaşılan uyuşmazlıkların merkezindedir:

Haklı bir sebep olmadan evden çıkarılmama hakkı:
Ev sahibi, kiracıyı yalnızca kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye sebeplerinden biri mevcutsa evden çıkarabilir. Yeni malik veya kanunda sayılan yakınlarının konut ihtiyacı, kiracının aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir başka konutunun bulunması, kiracının taşınmaza ağır zarar vermesi veya komşuları ciddi şekilde rahatsız etmesi gibi haller haklı tahliye sebeplerine örnektir. Bunların dışında keyfi tahliye mümkün değildir.

Kullanıma uygun teslim ve kullanım süresince uygun halde bulundurma hakkı:
Kiraya veren, taşınmazı kiracının kullanım amacına uygun şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu uygunluğu sürdürmekle yükümlüdür. Oturulamayacak derecede sorunlu veya işlevsiz bir yer kiracıya bırakıldığı takdirde, kiracı ayıplı ifa sebebiyle farklı taleplerde bulunabilir.

Kiralanandaki kusurun giderilmesini isteme ve gerekli hallerde sözleşmeyi feshetme hakkı:
Kiralananda sözleşmeye aykırı bir eksiklik veya bozukluk (ayıp) varsa; kiracı bunun giderilmesini, mümkünse ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini, kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir veya ağır ayıp hallerinde sözleşmeyi feshedebilir. Ev sahibi makul sürede ayıbı gidermiyorsa, kiracı gerekli masrafları yaparak onarımı yaptırabilir ve yaptığı gideri kiradan mahsup edebilir. Bu durumda mutlaka fatura, makbuz ve dekont gibi belgelerin saklanması gerekir.

Depozitonun iadesini talep hakkı:
Kiracı, kira süresi sonunda taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde tahliye edip teslim ettiğinde, vermiş olduğu depozito bedelinin iadesini isteyebilir. Ev sahibi, sadece olağan kullanım sınırlarını aşan gerçek zararları depodan mahsup edebilir. Ayrıca depozito bedelinin, kanunen 3 aylık kira bedelini aşmaması gerektiği unutulmamalıdır.

Yan giderlerin ev sahibi tarafından karşılanmasını isteme hakkı:
Kiracının yapmakla yükümlü olmadığı, taşınmazın korunmasına ve uzun vadeli değerine ilişkin büyük bakım ve onarım giderleri, zorunlu sigorta ve vergi gibi kalemler kural olarak kiraya verene aittir. Örneğin binaya engelli rampası yapılması, çatı onarımı, ana tesisatın değiştirilmesi veya zorunlu sigorta giderleri kiracının değil, ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracının, sadece sözleşme ve kanun çerçevesinde üstlenmiş olduğu düzenli kullanım giderlerini (su, elektrik, doğal gaz gibi) ödemesi beklenir.