Kira Ödemeyen Kiracıyı Tahliye

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, kiracının kira sözleşmesinden doğan asli edim yükümlülüğü olan kira bedelini ödeme borcunu ihlal etmesi durumunda, kiraya verene tanınan yasal bir haktır. Bu durum, hukuk dilinde kiracının temerrüdü olarak adlandırılır. Kiracının, vadesi gelmiş (muaccel) kira borcunu ödememesi, sözleşmenin esaslı bir ihlali olarak kabul edilir.

Bu ihlal karşısında, hukuk düzeni mülk sahibinin mağduriyetini gidermek amacıyla çeşitli yollar öngörmüştür. Kiraya veren, bu durumda, kira alacağının tahsili ve/veya kira sözleşmesini sona erdirerek taşınmazın tahliyesini talep etme hakkına sahip olur. Bu hak, hem konut hem de çatılı işyeri kiralamalarında Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde korunmaktadır.

Tahliyeyi sağlamak için kiraya verenin başvurabileceği temel hukuki mekanizmalar mevcuttur. Bunlar arasında en yaygın olanları, tahliye talepli icra takibi başlatmak veya kiracının temerrüdüne dayanarak tahliye davası açmaktır. Her iki yolun da kendine özgü usul ve esasları bulunmaktadır.

KİRA ÖDEMEYEN KİRACIYI ÇIKARMAK İÇİN HUKUKİ YOLLAR

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde mülk sahibinin başvurabileceği muhtelif hukuki prosedürler mevcuttur. Bu yollar, somut olayın koşullarına göre farklılık arz etse de, temelde üç ana başlıkta toplanabilir.

İlk ve en sık kullanılan yöntem, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca, kiracıya ödeme emri tebliğ edilerek borcunu ödemesi (genellikle 30 gün) veya itiraz etmesi (7 gün) için süre verilir. Süresinde ödeme yapılmaz ve itiraz edilmezse (veya itiraz kaldırılırsa), kiraya veren icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edebilir.

İkinci yol, TBK m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmaktır. Bir kira yılı içinde (veya bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde) kira bedelini ödemediği için kiracıya iki kez haklı ihtar tebliğ edilmişse, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Üçüncü bir seçenek ise, kiracının geçerli bir tahliye taahhütnamesi vermiş olmasıdır. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu taahhüde dayanarak bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliyeyi gerçekleştirebilir.

İKİ HAKLI İHTARLA KİRACIYA TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası, kiracının kira bedelini ödemede gecikmesi durumunda kiraya verene özel bir tahliye hakkı tanımaktadır. Bu yola başvurabilmek için, kiracının bir kira yılı içerisinde (veya bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde tüm sözleşme süresi boyunca) kira bedelini ödememesi nedeniyle iki defa haklı ihtara muhatap olması gerekir.

“Haklı ihtar” kavramı burada kritik öneme sahiptir. İhtarın haklı sayılabilmesi için, kira bedelinin muaccel hale gelmiş (vadesi geçmiş) olması ve ihtarın kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması şarttır. Kiracı, ihtarnameyi tebellüğ ettikten sonra ödeme yapsa dahi, bu durum ihtarın “haklı” vasfını ortadan kaldırmaz. Önemli olan, ödemenin ihtar çekilmesine sebebiyet verecek şekilde gecikmiş olmasıdır.

İki haklı ihtar şartı gerçekleştikten sonra, kiraya veren bu sebebe dayanarak doğrudan tahliye talep edemez. Kiraya veren, kira yılının (veya süresinin) sona ermesini beklemeli ve bu tarihten itibaren bir ay içinde görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir.

KİRA ÖDEMEYEN KİRACIYA İCRA TAKİBİ NASIL BAŞLATILIR?

Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı en süratli hukuki yollardan biri, ilamsız icra takibi başlatmaktır. Bu takip, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca yürütülür ve “Örnek No: 13” olarak bilinen özel bir takip yoludur. Kiraya veren, yetkili icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunmalıdır.

Bu takip talebinde, ödenmeyen kira bedellerinin yanı sıra açıkça “tahliye” talebinin de belirtilmesi zorunludur. Eğer tahliye talebi takip talebine eklenmezse, takip sadece alacağın tahsiline yönelik olur ve kiracının tahliyesi sağlanamaz. Takip başlatıldıktan sonra icra dairesi, kiracıya bir ödeme emri tebliğ eder.

Ödeme emrini tebellüğ eden kiracının, 7 gün içinde takibe itiraz etme veya 30 gün içinde borcu ödeme hakkı bulunur. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa, temerrüt gerçekleşmiş sayılır. Bu durumda kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiracının tahliyesine karar verilmesini talep edebilir. Kiracı itiraz ederse, takibin devamı için itirazın kaldırılması davası açılmalıdır.

KİRA ÖDEMEME SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve özellikle kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Bu görev kuralı kamu düzenine ilişkin olup, taraflarca aksi kararlaştırılamaz.

Yetkili mahkeme ise, genel yetki kuralı uyarınca davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi olabileceği gibi, HMK’nın özel yetki kuralları gereğince kira sözleşmesinin ifa edildiği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de olabilir. Kiraya veren, bu iki yetkili mahkemeden birini tercih ederek davasını açabilir.

Taşınmazın mülkiyetini sonradan edinen yeni malik de, temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak yeni malikin, öncelikle mülkiyeti iktisap ettiğini ve kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini kiracıya usulüne uygun bir ihtarname ile bildirmesi ve muaccel kira bedelleri için ödeme süresi tanıması gerekmektedir. Bu bildirim yapılmaksızın açılan dava, usulden reddedilebilir.

KİRA ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ NE KADAR SÜRER?

Kira ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin hukuki süreçlerin ne kadar süreceği konusunda net bir zaman vermek mümkün değildir. Süre, davanın açıldığı mahkemenin iş yoğunluğuna, tebligat süreçlerinin usulüne uygun ve hızlı tamamlanmasına, kiracının itiraz edip etmemesine ve dosyanın niteliğine göre ciddi değişkenlik gösterir.

Genel olarak, tahliye talepli icra takibi (İİK m. 269) yolu, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan temerrüt nedeniyle tahliye davasına (TBK m. 315) göre daha hızlı sonuçlanma eğilimindedir. İcra takibinde kiracı itiraz etmezse, tahliye süreci birkaç ay içinde tamamlanabilir. Ancak kiracının itiraz etmesi, süreci İcra Hukuk Mahkemesi’ne taşıyacak ve uzatacaktır.

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan temerrüt veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları ise, duruşma günlerinin belirlenmesi, delillerin toplanması ve karar aşamaları nedeniyle daha uzun sürmektedir. Bu tür davaların ilk derece mahkemesinde sonuçlanması, mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak 6 ay ila 18 ay arasında bir zaman alabilmektedir. Karar sonrası istinaf veya temyiz kanun yollarına başvurulması da süreci ayrıca uzatacaktır.

KİRAYA VERENİN ELİNDE YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ YOKSA NE YAPILIR?

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerinin geçerliliği için yazılı bir şekil şartı aramamaktadır. Bu nedenle, sözlü olarak kurulan (şifahi) kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Kiraya verenin elinde yazılı bir sözleşme olmaması, tahliye hakkını kullanmasına doğrudan engel teşkil etmez.

Ancak, yazılı bir sözleşmenin yokluğunda, kiraya veren kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelinin miktarını ispatlamakla yükümlü hale gelir. İspat yükü kiraya verenin üzerindedir. Kiracı, kira ilişkisini veya belirlenen bedeli inkâr ederse, kiraya verenin bu iddialarını hukuken geçerli delillerle desteklemesi gerekir.

Kira ilişkisinin ispatı için;

• Geçmiş dönemlere ait banka dekontları veya kira ödemesine ilişkin makbuzlar,
• Kiracı adına kayıtlı abonelikler (elektrik, su, doğalgaz faturaları),
• Taraflar arasındaki yazışmalar (e-posta, mesaj vb.),
• Gerektiğinde tanık (şahit) beyanları delil olarak kullanılabilir. Kira ilişkisi bu delillerle ispatlandıktan sonra, kiracının temerrüdü halinde (ödeme yapmaması) ihtar çekilerek veya icra takibi başlatılarak tahliye süreci yürütülebilir.