Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örnekleri

Türkiye’de mülk sahipliğinin ve özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinin temel dinamiklerinden biri olan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” (veya Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), arsa sahipleri ile müteahhitlerin (yüklenicilerin) bir araya gelerek yeni yapılar üretmesini sağlayan en yaygın hukuki modeldir. Halk arasında “arsayı müteahhide vermek” olarak da bilinen bu süreç, aslında her iki tarafın da haklarını (arsa sahibinin mülkünü, müteahhidin ise emeğini ve yatırımını) güvence altına alan, son derece detaylı ve teknik bir hukuki metne dayanır. Bu sözleşme, temel olarak arsa sahibinin arsasının belirli bir payını devretmesi karşılığında, müteahhitten proje sonunda anahtar teslimi bağımsız bölümler (daire, dükkan) almasını düzenler. Bu yazıda, bu karmaşık sözleşme türünün temel mantığını, yasal zorunluluklarını ve farklı ihtiyaçlara göre şekillendirilmiş üç temel örneğini inceleyeceğiz.

Örnek 1: Temel Paylaşım Modeli (Net Paylaşım Esaslı)

Bu model, en yaygın kullanılan ve paylaşımın net olarak belirlendiği temel yapıdır. Tapu devri genellikle işin bitimine (iskan alımına) bırakılır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (ÖRNEK 1)

MADDE 1: TARAFLAR

• Arsa Sahibi: [Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres]
• Yüklenici (Müteahhit): [Şirket Unvanı, Vergi No, Adres]

MADDE 2: KONU Arsa sahibine ait olan [İli, İlçesi, Mahallesi, Ada No, Parsel No] adresinde kayıtlı arsa üzerine, yürürlükteki imar mevzuatına ve taraflarca onaylanacak mimari projeye uygun olarak, Yüklenici tarafından anahtar teslimi bir bina inşa edilmesi ve inşa edilen bağımsız bölümlerin bu sözleşmedeki esaslara göre taraflar arasında paylaşılmasıdır.

MADDE 3: PAYLAŞIM ESASLARI Yapılacak binada toplam [Sayı] adet bağımsız bölüm bulunacaktır. Bu bölümlerin paylaşımı aşağıdaki gibidir:

• Arsa Sahibine Ait Bölümler: [Örn: Zemin kat 1 No’lu dükkan, 2 ve 4 No’lu daireler…]
• Yükleniciye Ait Bölümler: [Örn: 2 No’lu dükkan, 1, 3, 5 ve 6 No’lu daireler…] Paylaşım oranı %[X] Arsa Sahibi, %[Y] Yüklenici şeklindedir.

MADDE 4: İNŞAAT SÜRESİ VE TESLİM Yüklenici, sözleşme tarihinden itibaren [Örn: 4 ay] içinde inşaat ruhsatını almakla yükümlüdür. Ruhsat tarihinden itibaren inşaat süresi [Örn: 24 ay] olup, bu süre sonunda yapı kullanım izin belgesi (iskan) alınmış olarak bağımsız bölümler Arsa Sahibine teslim edilecektir.

MADDE 5: TAPU DEVRİ Arsa Sahibi, Yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin arsa payı devrini, Yüklenicinin yapı kullanım izin belgesini (iskan) almasını müteakip [Örn: 15 gün] içinde yapmayı kabul ve taahhüt eder.

MADDE 6: GİDERLER VE VERGİLER İnşaat ruhsatı harçları, proje giderleri, SGK primleri, işçi ücretleri ve inşaatla ilgili tüm masraflar Yükleniciye aittir. Tapu devir harçları ve emlak vergileri gibi yasal giderler, her tarafın kendi payına düşen bağımsız bölümler için kendisi tarafından karşılanacaktır.

2️⃣ Örnek 2: Aşamalı Tapu Devri Modeli (Finansman Odaklı)

Bu modelde müteahhit, inşaat ilerledikçe arsa paylarını (tapuları) kademeli olarak alır. Bu, müteahhidin bu tapuları teminat göstererek veya satarak projeyi finanse etmesine olanak tanır. Arsa sahibi için daha riskli olabilir, bu nedenle genellikle ipotek şartı konur.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (ÖRNEK 2)

(…Madde 1, 2, 3 ve 4 önceki örnekle benzer…)

MADDE 5: AŞAMALI TAPU DEVRİ VE TEMİNAT Arsa Sahibi, Yükleniciye ait olacak arsa paylarını, inşaatın ilerleme seviyesine göre aşağıdaki şekilde devredecektir:

1. İnşaat ruhsatı alınıp, su basman seviyesine (temel ve zemin kat betonu) gelindiğinde: Yüklenici payının %[X]’i (veya belirlenen [Sayı] adet dairenin tapusu),
2. Binanın kaba inşaatı (tüm katların betonu ve çatı) tamamlandığında: Yüklenici payının %[Y]’si,
3. Binanın tamamlanıp, yapı kullanım izni (iskan) alındığında: Kalan tüm paylar devredilecektir.

MADDE 6: ARSA SAHİBİ LEHİNE İPOTEK Yüklenici, işbu sözleşme konusu inşaatı eksiksiz ve süresinde tamamlamasının teminatı olarak, Arsa Sahibinden kademeli olarak devraldığı her tapu kaydı üzerine, işin tamamı bitirilip Arsa Sahibine ait bölümler teslim edilene kadar Arsa Sahibi lehine [Tutar] TL’lik birinci derece ipotek tesis edilmesini kabul eder. İskan alındıktan ve Arsa Sahibinin daireleri eksiksiz teslim edildikten sonra bu ipotekler kaldırılacaktır.

3️⃣ Örnek 3: Kapsamlı Model (Cezai Şart ve Teknik Şartname Ağırlıklı)

Bu model, Arsa Sahibini gecikmelere ve kalitesiz malzeme kullanımına karşı korumak için ağır cezai şartlar ve detaylı teknik şartnameye vurgu yapar.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (ÖRNEK 3)

(…Madde 1, 2, 3 önceki örneklerle benzer…)

MADDE 4: SÜRE VE GECİKME HALİNDE CEZAİ ŞART İnşaat süresi, ruhsat tarihinden itibaren kesin olarak [Örn: 18 ay]‘dır. Bu süre mücbir sebepler (deprem, sel vb.) dışında uzatılamaz. Sürenin aşılması halinde Yüklenici, Arsa Sahibine ait her bir bağımsız bölüm için, gecikilen her ay başına [Örn: O günkü emsal kira bedeli veya net 10.000 TL] gecikme tazminatı (cezai şart) ödemeyi kabul ve taahhüt eder. Bu tazminat, Arsa Sahibinin uğrayacağı diğer zararların (kira kaybı vb.) tazmin hakkını ortadan kaldırmaz.

MADDE 7: TEKNİK ŞARTNAME VE MALZEME KALİTESİ İşbu sözleşmenin ayrılmaz eki olan [Tarih] tarihli Teknik Şartname’de belirtilen malzeme kalitesi, marka ve standartlarına uyulması zorunludur.

• [Örn: Mutfak dolapları MDF-Lam, tezgah Çimstone marka olacaktır.]
• [Örn: Parkeler [Marka Adı] 10mm derzli laminat olacaktır.]
• [Örn: Pencereler [Marka Adı] 70’lik seri PVC ve ısıcamlı olacaktır.] Arsa Sahibi, inşaatın her aşamasında bu şartnameye uygunluğu denetleme veya teknik bir müşavir aracılığıyla denetletme hakkına sahiptir. Şartnameye aykırı imalat tespit edilirse, Yüklenici bu imalatı derhal söküp uygun hale getirmekle yükümlüdür.

MADDE 8: İSKAN ALMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ Yüklenici, inşaatı tamamladıktan sonra ilgili belediyeye başvurarak yapı kullanım izin belgesini (iskan) almakla tek başına sorumludur. İskan alımı için gerekli tüm harçlar, vergiler ve olası proje tadilat masrafları Yükleniciye aittir. İskan alınmadan inşaat teslim edilmiş sayılmaz.