İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenmiş özel bir tahliye sebebidir. Kanuna göre bu dava iki farklı durumda gündeme gelir:

• TBK m. 350 kapsamında; kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanmak zorunda olması halinde açılan tahliye davası,
• TBK m. 351 kapsamında; kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik tarafından, yine kendisi veya sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle açılan tahliye davası.

İhtiyaç iddiasına dayanılarak tahliyeye karar verilebilmesi için bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici nitelikte, süreklilik içermeyen veya ileride belirsiz zamanda doğması muhtemel bir ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz. Önemli olan, davanın açıldığı tarihte mevcut olan ihtiyacın yargılama boyunca da devam etmesidir. Yargılama sırasında kiralananın ihtiyaç sahibi tarafından satılması gibi hallerde ihtiyaç iddiasının samimiyeti ve gerçekliği tartışmalı hale gelir.

TBK m. 350 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme yapılması ve bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız hale gelmesi halinde,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

TBK m. 351 uyarınca ise kiralananı sonradan edinen kişi, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı dava ile ya da dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini ihtiyaç sebebiyle sona erdirebilir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyacın İspatı

İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, Türk Borçlar Kanunu m. 350/1 ve 351 çerçevesinde ihtiyaç iddiasının ispatı özel bir önem taşır. İhtiyaçlı kişi hâlihazırda kirada bir işyeri kullanıyorsa, ihtiyacın varlığının kabulü için genel olarak iki kriterden birinin gerçekleşmesi aranır:

• İhtiyaç sahibinin mevcut işyerinde tahliye tehdidi altında bulunması,
  veya
• Tahliyesi talep edilen kiralananın, yapılacak iş bakımından mevcut işyerinden daha üstün nitelikte olması ya da en azından eşdeğer özelliklere sahip bulunması.

Kiralananın iş için daha elverişli, konum, büyüklük, ulaşılabilirlik veya ticari potansiyel bakımından daha avantajlı olması durumunda, mülkiyet hakkına üstünlük tanınması gerekir. Bu kapsamda, mahkeme çoğu zaman bilirkişi incelemesi ve keşif ile kiralanan yer ile mevcut işyerini karşılaştırarak objektif bir değerlendirme yapar.

İşyeri ihtiyacına dayalı her davada olduğu gibi, burada da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Geçici, belirsiz veya ileride doğması muhtemel ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz. Ayrıca, ihtiyaç sebebinin dava açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama boyunca devam etmesi zorunludur.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, TBK m. 350 kapsamında en sık karşılaşılan tahliye sebeplerindendir. Kanun uyarınca kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut gereksinimi sebebiyle tahliye talebinde bulunabilir.

Konut ihtiyacına dayalı davalarda da aranan temel şartlar şunlardır:

• İhtiyacın gerçek olması,
• İhtiyacın samimi olması,
• İhtiyacın zorunlu bir nitelik taşıması.

Örneğin, kiraya verenin başka bir konutta kiracı olarak oturuyor olması, uygulamada çoğu zaman ihtiyacın varlığı için tek başına yeterli kabul edilmektedir. Konut ihtiyacına dayalı bir davada, ihtiyaçlının ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması şartı aranmaz; kirada oturuyor olmak kural olarak ihtiyacın zorunluluğunu ve samimiyetini gösteren önemli bir kriterdir.

Bununla birlikte, her somut olayda; kiracının korunması ilkesi ile mülkiyet hakkı arasındaki denge gözetilerek, ihtiyaç iddiasının hayatın olağan akışına uygunluğu ve sürekli nitelikte olup olmadığı mahkemece değerlendirilir. Yargılama süresince ihtiyaç ortadan kalkarsa tahliye talebi de reddedilecektir.

Tüzel Kişilerin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Tüzel kişilerin ihtiyaç nedeniyle tahliye talepleri, gerçek kişilerden farklı değerlendirilir. TBK m. 350 kapsamında bir gerçek kişinin, kendi mülkiyetindeki taşınmazı, sahibi ya da ortağı olduğu bir şirket ihtiyacı için tahliye ettirmesi mümkün değildir. Gerçek kişi, ancak kanunda sayılan yakınları ve kendi konut/işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye isteyebilir.

Öte yandan, kiraya veren bir ticaret şirketi veya dernek/vakıf gibi tüzel kişi ise, kendisine ait kiralananı kendi kurumsal ihtiyacı için tahliye ettirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken noktalar:

• İhtiyaç iddiası, tüzel kişiliğin kendi faaliyetleriyle ilgili olmalıdır.
• Kiralananda yapılması planlanan iş, şirketin ana sözleşmesinde yer alan faaliyet konuları ile uyumlu olmalıdır. Ana sözleşmede yer almayan, şirketin resmi faaliyet alanı dışında kalan bir konu için ihtiyaç ileri sürülmesi halinde, bu ihtiyacın samimi ve hukuken korunmaya değer olduğundan söz edilemez.
• Mahkeme, şirketin faaliyet alanı, kiralananın bu faaliyetle bağlantısı, işin kapsamı ve ihtiyacın sürekliliği gibi unsurları değerlendirerek ihtiyacın gerçekliğini inceler.

Bu çerçevede, mahkemenin yalnızca şirket temsilcisinin kişisel ihtiyaçlarını değil, tüzel kişiliğin kurumsal gereksinimini esas alması gerekir. Aksi yöndeki değerlendirmeler, ihtiyaç kavramının amacına aykırı olacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Fesih Bildirim Süresine Uyulmaması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında süreler, kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece re’sen gözetilmesi gereken hususlardandır. TBK m. 350/1 uyarınca:

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK m. 328’de öngörülen fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması zorunludur.

TBK m. 353’e göre kiraya veren, dava açma süresi içinde veya daha önce kiracıya yazılı bildirimle tahliye talebini bildirmişse, tahliye davasını bu bildirimi izleyen uzayan kira yılı sonuna kadar açabilir. Böylece kiraya veren lehine ek bir süre tanınmış olur.

Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildiriminin süresinde yapılmaması halinde, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır. Örneğin, altı aylık fesih dönemine tabi bir sözleşmede, fesih bildirimi geç yapılırsa, ilgili fesih dönemi değil, izleyen dönem için hüküm doğuracaktır. Buna paralel olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının da doğru dönemde ve bir aylık yasal süre içinde açılması gerekir; aksi halde dava süre yönünden reddedilmelidir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, TBK m. 351 uyarınca kanunda tanınan özel şartlar çerçevesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Buna göre:

• Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirim, yeni malikin taşınmazı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacını içerir.
• Bu yazılı bildirimin ardından yeni malik, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın bittiği gün açılması zorunlu olmayıp, sözleşme sonuna kadar da açılabilmesi mümkündür; ancak ilk bir aylık bildirim süresine uyulması şarttır.
• Alternatif olarak, yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Dava açma süresi, kamu düzenine ilişkin olduğundan, davalı kiracı ileri sürmese dahi mahkemece kendiliğinden gözetilir. Ayrıca, yeni malikin ihtiyaç iddiasının da diğer tüm ihtiyaç davalarında olduğu gibi gerçek, samimi ve zorunlu olması ve yargılama sonuna kadar devam etmesi gerekir. Sürelere uyulmaması veya ihtiyacın hayatın olağan akışına aykırı, geçici veya görünüşte kalması halinde tahliye talebi reddedilecektir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtar Şartı

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası bakımından ayrıca bir ihtar çekilmesi kural olarak zorunlu değildir. TBK m. 350/1 gereğince kiraya veren, belirli süreli bir kira sözleşmesinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Her ne kadar TBK m. 353 uyarınca, kiraya verenin önceden veya dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması halinde, dava hakkı uzayan kira yılı sonuna kadar korunuyorsa da; bu bildirim yapılmadığı durumlarda dahi, belirli süreli sözleşme sona ererken bir aylık yasal süre içinde dava açılması, tahliye için yeterlidir.

Bu nedenle:

• Belirli süreli sözleşmelerde: Sürenin bitiminden itibaren bir aylık dava açma süresine uyulduğu takdirde, ayrıca ihtar çekme zorunluluğu yoktur.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: TBK m. 328’de düzenlenen fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyulması, ardından bir aylık süre içinde ihtiyaç davasının açılması gerekir.

Sonuç olarak, belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğu ispatlandığı, süreye riayet edildiği ve diğer koşullar sağlandığı müddetçe, ihtar şartı aranmadığı halde dahi ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi mümkündür.