Kira Hukuku

Kira hukuku, bir taşınır veya taşınmazın kullanımının ya da kullanım ile birlikte ondan yararlanmanın belirli bir bedel karşılığında devredildiği hukuki ilişkileri düzenleyen özel hukuk dalıdır. Türkiye'de özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde ayrıntılı biçimde korunmaktadır.

İstanbul genelinde ve özellikle Küçükçekmece bölgesinde tahliye, kira tespiti ve kira artış oranı uyuşmazlıkları, hem kiracılar hem de kiraya verenler bakımından en sık karşılaşılan hukuki sorunlar arasında yer alır. Bu konularda destek arayan kişiler çoğunlukla bir İstanbul avukat ile çalışmayı tercih etmektedir. Kira hukuku; kiracı ile kiraya veren arasındaki hak ve borç dengesini kurmayı, sözleşme serbestisi ilkesini sosyal koruma anlayışıyla sınırlamayı ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasını amaçlar. Kira hukukuna ilişkin düzenlemeler, hem kira sözleşmesinin kurulması ve yürütülmesi hem de sona ermesi ve tahliye aşamalarında doğrudan uygulanır.

Kiracının Hakları ve Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kira ilişkisinde kiracı, korunmaya muhtaç taraf olarak kabul edilir ve kanun koyucu bu taraf lehine emredici nitelikte hükümler getirmiştir. Kiracının başlıca hakları şu şekilde özetlenebilir:

• Kiralananın güvenli, sağlıklı ve kullanım amacına uygun durumda tutulmasını isteme hakkı,
• Sözleşmede kararlaştırılan kapsamda kiralanandan faydalanma ve kullanma hakkı,
• Kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere, kira bedelinin hukuka aykırı şekilde tek taraflı artırılmasına karşı korunma hakkı,
• Sözleşmenin haksız feshi ve keyfi tahliye taleplerine karşı yasal güvencelerden yararlanma hakkı.

Kiraya veren ise; kiralananı sözleşme amacına uygun şekilde teslim etmek, kira süresi boyunca ayıpsız ve kullanılabilir halde muhafaza etmek, gerekli onarımları makul süre içinde yapmak ve kanunun emredici hükümlerine aykırı şartlar dayatmaktan kaçınmakla yükümlüdür. Kiracının sözleşmeye uygun kullanımına müdahale edilmesi veya kiralananın ciddi ayıplı olması, çoğu durumda kiracının kira bedelinde indirim istemesine, ayıpların giderilmesini talep etmesine veya haklı fesih yoluna başvurmasına imkân tanır.

Kira Sözleşmesinin Kurulması, Süresi ve Feshi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanım ile birlikte ondan yararlanmayı devretmeyi, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Kanun, kira sözleşmesi için yazılı şekil zorunluluğu öngörmemekle birlikte, uygulamada ispat kolaylığı ve taraf iradelerinin açıkça ortaya konulması açısından yazılı sözleşme yapılması önemlidir.

Sözleşmede özellikle; kira bedeli, ödeme zamanı ve şekli, kira süresi, yan giderler, kullanım amacı, depozito ve özel şartların açıkça düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az belli bir süre önce yazılı bildirim yapmadıkça, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı doğrudan sözleşme dışına çıkaramaz; fesih ve tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanması gerekir. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracının fesih beyanı bakımından eşin açık rızası da ayrıca aranmaktadır.

Kira Bedeli, Artış Oranları ve Depozito

Kira ilişkisinin temel unsurlarından biri kira bedelidir. Taraflar, başlangıç kira bedeli konusunda serbest olmakla birlikte, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli bakımından TBK m. 344 uyarınca sınırlamalara tabidir. Buna göre; tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları, kural olarak, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasını aşamayacak şekilde geçerlidir.

Beş yılı aşan uzun süreli kira ilişkilerinde ise, emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyet ölçütleri de dikkate alınarak kira tespit davası yoluyla yeni dönem kira bedelinin mahkemece belirlenmesi gündeme gelebilir. Kiracı artış oranına itiraz ederse ve taraflar uzlaşamazsa, yeni dönem başlamadan veya izleyen dönemde, hâkimden kira bedelinin tespiti talep edilebilir.

Depozito (güvence bedeli) ise kiracının kira ilişkisinden doğan borçlarını güvence altına almak amacıyla alınır. Kanun gereği, depozito bedeli en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlıdır ve bankada kiracı adına açılan bir hesapta muhafaza edilmesi esastır. Depozito, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun şekilde iadesi ve borçlarını ifa etmesi halinde, kira ilişkisinin sona ermesinden sonra iade edilmelidir.

Tahliye Sebepleri ve Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının kiralanandan çıkarılabilmesi için, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birinin varlığı aranır. Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebepleri arasında;

• Kiracının kira bedelini ödememesi,
• Kiralananın ciddi şekilde tahrip edilmesi veya amacı dışında kullanılması,
• Sözleşmeye ve hukuka aykırı şekilde fuhuş veya suç amaçlı kullanılması,
• Kiracının sözleşme hükümlerine ağır aykırı davranışları,
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı,
• Kiralananın yeniden inşası, esaslı onarımı veya imar uygulamaları sebebiyle kullanımın imkânsız hale gelmesi sayılabilir.

Bu hallerde kiraya veren, genellikle ihtarname ile kiracıya aykırılığı gidermesi veya taşınmazı tahliye etmesi için süre verir; sonuç alınamaması durumunda tahliye davası veya icra yoluyla tahliye prosedürü devreye girer.

Kira hukukunda özel öneme sahip kurumlardan biri de tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği, imzalı beyanıdır. Geçerli olabilmesi için:

• Yazılı şekilde düzenlenmiş olması,
• Taahhüdün, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra verilmiş olması,
• Tahliye tarihinin açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde gösterilmesi gerekir.

Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren, ilgili tarihte icra dairesi veya mahkeme nezdinde tahliye talebinde bulunabilir.

Taşınmazın Satılması ve Yeni Malik Karşısında Kiracının Durumu

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, kural olarak kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmazı sonradan edinen kişi, mevcut kira sözleşmesine taraf olur ve kiracının sözleşmeden doğan hak ve borçları yeni malik karşısında da devam eder.

Bununla birlikte, yeni malik; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunu ileri sürüyorsa, TBK m. 351 uyarınca;

• Taşınmazı edinmesinden itibaren belirli süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı,
• Bildirimde ihtiyaç sebebini açıkça belirtmeli,
• Bildirim tarihinden itibaren kanunda öngörülen sürenin sonunda tahliye davası açmalıdır.

Bu süreçte kiracı, bildirim yapılmadan veya yasal süreler gözetilmeden tahliyeye zorlanamaz. Mahkeme, gerçekten samimi ve zorunlu bir ihtiyaç bulunup bulunmadığını, olayın tüm özelliklerini değerlendirerek saptar. Yeni malikin kötü niyetli olduğu, kısa süre içinde taşınmazı tekrar kiraya verdiği hallerde, kiracının ayrıca tazminat talep etme imkânı da söz konusu olabilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk ve Yargısal Süreç

Kira ilişkilerinden doğan pek çok uyuşmazlık için, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Buna göre; kira bedeline, tahliyeye, kira sözleşmesinin yorumuna veya benzeri kira kaynaklı alacaklara ilişkin dava açmak isteyen taraf, öncelikle arabulucuya başvurmak zorundadır.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, tarafsız bir arabulucu eşliğinde görüşerek uyuşmazlığı kendi iradeleriyle çözüme kavuşturma imkânı bulur. Anlaşma sağlanması halinde düzenlenen anlaşma belgesi, ilam niteliğinde belge gibi icra edilebilir hale gelir ve ayrıca dava açılmasına gerek kalmaz.

Tarafların anlaşamaması durumunda, arabulucu süreci son tutanak ile sonlandırır; bu tutanak dava dilekçesine eklenerek mahkemeye başvurulabilir. Zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan açılan davalar, dava şartı noksanlığı nedeniyle usulden reddedilebileceğinden, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusunun doğru ve zamanında yapılması büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular